Modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio: guía completa 2026

1. Qué es un arrendamiento de local de negocio y por qué no funciona como el de vivienda

La primera decisión que toma la ley con tu contrato es clasificarlo, y esa clasificación lo cambia todo. La LAU distingue solo dos categorías: arrendamiento de vivienda (art. 2) y arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3). El alquiler de un local para montar una tienda, una peluquería, un despacho, un taller o un bar entra siempre en la segunda. El art. 3.2 lo dice con nombres y apellidos: se consideran arrendamientos para uso distinto los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

Lo que califica el contrato no es lo que ponga en el encabezado ni cómo esté dado de alta el inmueble en el catastro, sino el destino pactado y real. Un piso alquilado para instalar una asesoría es arrendamiento de uso distinto de vivienda; un local que se ocupa como domicilio permanente puede acabar tratándose como vivienda con todo el régimen tuitivo que eso arrastra. Por eso la cláusula de destino no es un adorno.

El artículo 4.3: primero el pacto, después la ley

El art. 4.3 LAU establece el orden de aplicación: la voluntad de las partes, en su defecto el Título III de la ley (arts. 29 a 35) y, supletoriamente, el Código Civil. Léelo al revés y entenderás el riesgo: casi todo lo que la LAU te concede como arrendatario de local es derecho dispositivo, es decir, se puede eliminar por contrato. Cuando la ley admite esa exclusión, el art. 4.4 exige además que se haga de forma expresa respecto de cada uno de los preceptos que se quieran descartar, así que una cláusula genérica del tipo «se excluye la aplicación de la LAU» no vale como cheque en blanco.

Traducido a la práctica: en un alquiler de local, el contrato es la ley. No firmas un texto que «desarrolla» un régimen protector, firmas el régimen entero. Si el modelo que te pasan viene de una plantilla genérica de internet y no lo ha revisado nadie, estás aceptando el reparto de riesgos que decidió un desconocido.

Vivienda frente a local: las diferencias que importan

Si tu contrato es anterior al 1 de enero de 1995, no des por hecho nada de este cuadro: los arrendamientos de local antiguos se rigen por la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, con reglas propias de subrogación y de extinción. Ese escenario exige abogado sí o sí.

2. Qué debe contener el modelo, cláusula por cláusula

Un modelo de contrato de arrendamiento de local decente no es el que tiene más páginas, sino el que no deja huecos. Estos son los bloques que deben aparecer y qué mirar en cada uno.

Identificación de las partes

Nombre completo, DNI o NIE y domicilio de las personas físicas; denominación social, CIF, domicilio social, datos de inscripción registral y facultades del firmante en las sociedades. Ese último punto es el que más se descuida: si quien firma por la sociedad arrendadora no tiene poder bastante, el contrato queda expuesto. Pide copia de la escritura de apoderamiento o de la nota simple donde conste el cargo, y comprueba que no está caducado.

Comprueba también que el arrendador es realmente el propietario o el titular de un derecho que le permita arrendar (usufructuario, por ejemplo). Una nota simple del Registro de la Propiedad cuesta poco y evita firmar con quien no puede ceder lo que cede.

Descripción e identificación del local

Dirección completa, superficie, linderos, referencia catastral y datos registrales (finca, tomo, libro, folio). La referencia catastral identifica el inmueble sin ambigüedad y evita el clásico problema de alquilar «el local de la esquina» cuando en realidad son dos fincas registrales distintas. Si el local incluye altillo, sótano, trastero, terraza o plaza de aparcamiento, tiene que decirlo el contrato; si no consta, no está arrendado.

Añade el estado de entrega. Lo ideal es un anexo con inventario de instalaciones (climatización, persianas, rótulo, instalación eléctrica, contadores, extracción de humos) y fotografías fechadas firmadas por las dos partes. Ese anexo es la prueba con la que se discutirá la fianza el día que devuelvas las llaves.

Destino y actividad

Debe describir la actividad concreta que vas a desarrollar, no una fórmula vaga. Interesa a las dos partes: al arrendador porque acota el uso, y a ti porque una descripción amplia («actividad comercial y cualquier otra afín») te deja margen para pivotar el negocio sin renegociar el contrato. Un cambio de actividad no autorizado puede ser causa de resolución.

Las demás cláusulas

Otra cláusula que conviene incorporar y que casi ningún modelo gratuito trae: la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. El art. 29 LAU dice que quien compre la finca arrendada se subroga en la posición del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Si tu arrendamiento no está inscrito y el local se vende a un tercero protegido por la fe pública registral, puedes encontrarte con que el nuevo propietario no queda vinculado por tu contrato. Con una inversión en reforma encima de la mesa, la inscripción deja de ser un lujo.

3. Duración, prórrogas y preaviso

Aquí está el malentendido más repetido en internet sobre este tema: que el alquiler de local tiene una duración mínima de cinco años. No la tiene. Los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) son la prórroga obligatoria del arrendamiento de vivienda. En un local, si firmas doce meses, a los doce meses el contrato se acaba y el arrendador no tiene obligación legal de renovarlo.

Plazo pactado, prórroga y tácita reconducción

Conviene separar tres figuras que se confunden:

• Plazo pactado. El periodo firme que firmáis. Puede ser un año, tres, diez o veinte.
• Prórroga pactada. Renovaciones automáticas por periodos definidos, salvo preaviso de una de las partes. El contrato debe decir cuántas hay, de qué duración y con cuánta antelación se avisa.
• Tácita reconducción. Lo que ocurre si nadie dice nada y sigues en el local. El art. 1566 del Código Civil la activa cuando el arrendatario permanece quince días disfrutando de la cosa con la aquiescencia del arrendador, y el art. 1581 fija su duración según cómo esté fijada la renta: si es mensual, el nuevo contrato es de mes en mes. Es decir, quedarte «por inercia» no te da otro año, te da un contrato mensual que el propietario puede cortar con un preaviso corto.

Si vas a invertir en la reforma del local, el plazo firme es tu activo más valioso. Amortizar 40.000 euros de obra sobre un contrato de un año es regalar la inversión al propietario.

Plazo obligatorio y plazo potestativo

La fórmula que mejor equilibra los intereses de un negocio que reforma es el plazo obligatorio para las dos partes seguido de prórrogas potestativas solo para el arrendatario. Por ejemplo: cinco años obligatorios y hasta tres prórrogas de dos años que decides tú, comunicándolo con seis meses de antelación. El arrendador se garantiza cinco años de renta; tú te garantizas el horizonte de amortización y la opción de salir si el negocio no funciona.

Ese pacto es válido porque la libertad del art. 4.3 juega en ambos sentidos: la misma norma que permite al propietario dejarte sin prórroga te permite a ti negociar prórrogas que solo tú controlas. La diferencia está en quién negocia con criterio.

Preaviso y desistimiento anticipado

El contrato debe fijar el plazo de preaviso para no prorrogar (tres o seis meses es lo habitual) y la forma de comunicarlo de manera fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, notificación notarial o correo electrónico si el propio contrato lo admite como válido y señala la dirección.

Sobre la salida anticipada, la LAU no reconoce al arrendatario de local un derecho de desistimiento como el del art. 11 para vivienda. Si quieres poder marcharte antes, tienes que pactarlo. Y ojo con la indemnización asociada: es lícito pactar una penalización, pero una que equivalga a toda la renta pendiente hasta el fin del contrato es la clase de cláusula que conviene discutir con un abogado antes de firmar, no después.

4. Renta, actualización, IVA y retención

Cómo se fija la renta

La renta se pacta libremente. Lo habitual es una cantidad mensual fija, aunque en centros comerciales y en locales a pie de calle de mucho tránsito se usa la renta variable: un mínimo garantizado más un porcentaje sobre la cifra de ventas. Si aceptas ese esquema, el contrato tiene que definir con precisión qué se entiende por ventas (con IVA o sin él, con devoluciones o sin ellas), cómo se acredita y qué facultades de auditoría tiene el arrendador.

Fija también qué pasa el primer mes si entras a mitad de mes: se prorratea por días, y conviene decirlo.

Carencia y renta escalonada

Si el local necesita obra, negocia un periodo de carencia mientras reformas: entregas de llaves y varios meses sin renta o con renta reducida, porque durante esa fase no facturas. La otra fórmula es la renta escalonada, más baja los primeros años y creciente después. Ambas son perfectamente válidas y muy negociables, sobre todo en locales que llevan tiempo vacíos. Recoge por escrito la fecha de inicio de la carencia, su duración y qué gastos corren a tu cargo durante ella (los suministros suelen correr desde el primer día).

Actualización

En local se actualiza como se haya pactado. Puede ser por un índice publicado, por un porcentaje fijo anual o por tramos definidos en el propio contrato. Deja escrito el índice exacto, el mes de referencia, la fecha de revisión y si la subida opera automáticamente o requiere notificación previa; y pacta qué ocurre si el índice es negativo. Las medidas extraordinarias de contención de rentas aprobadas en los últimos años han tenido como destinatario el alquiler de vivienda, así que comprueba la norma vigente antes de aplicar o aceptar una subida.

IVA y retención de IRPF

A diferencia del alquiler de vivienda, que está exento, el arrendamiento de local está sujeto a IVA. El arrendador repercute el impuesto en la factura y tú lo soportas; si eres empresario o profesional con derecho a deducción, lo recuperas en tus liquidaciones. Al estar sujeta a IVA, la operación no tributa además por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP.

Además, cuando el arrendatario es empresario o profesional, sobre el rendimiento del arrendamiento de inmuebles urbanos se practica retención a cuenta del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades, según el caso). Quien retiene e ingresa es el arrendatario, mediante la autoliquidación periódica (modelo 115) y el resumen anual (modelo 180). Hay supuestos de exclusión de la obligación de retener. Los tipos aplicables y los supuestos de exclusión cambian y dependen de tu situación: consúltalos en la sede electrónica de la Agencia Tributaria o con tu asesor fiscal, y no des por buena ninguna cifra que leas en una plantilla.

Un detalle que genera discusiones: la fianza no lleva IVA, porque no es contraprestación por el arrendamiento sino garantía. Sí lo llevan los gastos que se repercuten como mayor renta.

5. Fianza y garantías adicionales

Dos mensualidades, no una

El art. 36.1 de la LAU es directo: a la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es uno de los datos que más se equivocan en las plantillas que circulan por la red, que copian el régimen de vivienda.

La fianza se calcula sobre la renta, no sobre la renta más el IVA ni más los gastos repercutidos. Y no es una entrega a cuenta: no sirve para pagar el último mes. Si el contrato dice lo contrario, esa cláusula deja al arrendador sin garantía al final y suele acabar en conflicto.

El depósito en el organismo autonómico

La Disposición Adicional Tercera de la LAU habilita a las comunidades autónomas a exigir que el arrendador deposite el importe de la fianza en el organismo autonómico competente. Prácticamente todas lo han hecho, con su propio procedimiento, sus plazos y su régimen sancionador. El depósito es obligación del arrendador, no tuya, pero te interesa: es la prueba de que el dinero existe y facilita reclamar su devolución.

Pide copia del resguardo de depósito y guarda el justificante de tu transferencia. Si el arrendador se resiste a depositarla, tienes un primer indicio de cómo se va a comportar el resto del contrato.

Actualización y devolución

Cuando el contrato se prorroga, el art. 36.2 permite ajustar la fianza para que siga equivaliendo a dos mensualidades de la renta vigente: el arrendador puede pedir que suba y el arrendatario que baje. Y el art. 36.3 contiene una regla que conviene conocer: el saldo de la fianza que deba devolverse al final devenga el interés legal del dinero transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que la devolución se haya hecho efectiva. No es una indemnización enorme, pero convierte el silencio del propietario en una deuda cuantificable.

Entrega las llaves con acta o con recibo firmado y fechado. Ese papel es el que pone en marcha el plazo del artículo 36.3 y el que cierra la discusión sobre hasta qué día respondes de los suministros.

Aval, depósito y fiador: qué asume cada uno

El art. 36.4 permite pactar cualquier garantía adicional a la fianza en metálico. En local no hay tope legal, así que la negociación es libre. Las tres fórmulas habituales no son intercambiables.

Si te piden un fiador, lee qué renuncias asume. Con la renuncia al beneficio de excusión, el arrendador puede reclamarle directamente sin haber intentado cobrar antes de la sociedad arrendataria. Y si el fiador es el socio o administrador de una sociedad limitada, esa firma convierte en personal una deuda que la sociedad estaba conteniendo. Es una de las decisiones con más consecuencias de todo el contrato y merece pensarse fuera del despacho del propietario.

Del mismo modo, un aval bancario debería tener fecha de vencimiento y condiciones claras de liberación. Un aval «hasta la total extinción de las obligaciones» sin fecha puede seguir vivo, y devengando comisiones, años después de haber dejado el local.

6. Gastos y obras: quién paga qué

IBI, comunidad, suministros y seguros

El sujeto pasivo del IBI es el titular del inmueble, pero su repercusión al arrendatario es válida si se pacta, y en local es la norma del mercado. Lo mismo ocurre con las cuotas de comunidad, la tasa de residuos y las derramas. El problema no es que se repercutan, es que se repercutan con una fórmula abierta.

Exige una lista cerrada y, cuando se pueda, el importe anual conocido a fecha de firma. En vivienda, el art. 20 LAU obliga a que el pacto conste por escrito y a que se determine el importe anual; en local rige la libertad de pacto, pero aplicar el mismo rigor te evita sorpresas. Y separa expresamente las derramas extraordinarias por obras estructurales: lo razonable es que las asuma el propietario, porque incrementan el valor de su inmueble, y no siempre viene así en el modelo.

Sobre seguros: el propietario asegura el continente y tú el contenido, la responsabilidad civil de la actividad y, si te interesa, la pérdida de beneficios. El contrato debe decir quién asegura qué y con qué capitales mínimos, y a quién se entregan los recibos.

Obras de conservación y obras de mejora

El art. 30 LAU remite, para los arrendamientos de uso distinto de vivienda, a los artículos 21, 22, 23 y 26. De ahí salen las reglas básicas:

• Conservación (art. 21). El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de servir al uso convenido, sin poder subir la renta por ello, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario corren a cargo del arrendatario.
• Mejora (art. 22). El arrendatario tiene que soportar las obras de mejora cuya ejecución no pueda diferirse, con derecho a ser informado por escrito con antelación y, según el alcance y la duración, a una reducción de renta o a una indemnización.
• Obras del arrendatario (art. 23). No puedes realizar obras que modifiquen la configuración del inmueble sin consentimiento del arrendador expresado por escrito. Un «adelante, no hay problema» de palabra no te protege.

Las obras de adecuación y qué pasa al final

La mayoría de los locales necesita obra para acoger la actividad: tabiquería, instalación eléctrica, climatización, extracción, accesibilidad, rótulo. Negocia y deja por escrito, como anexo, el proyecto y el alcance autorizado. Y define el destino de esas obras al terminar el contrato, que es donde se producen los conflictos: lo habitual es que las obras fijas queden en beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización, pero puedes pactar lo contrario, o pactar que retiras lo que sea desmontable, o que no estás obligado a reponer el local a su estado original. Que el contrato calle sobre esto es una mala noticia para ti.

7. Cesión, subarriendo y traspaso: el artículo 32 que casi nadie lee

Este es el derecho más valioso y menos conocido del arrendatario de local. El art. 32.1 LAU dice que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Sí, sin su permiso.

Las condiciones que acompañan a ese derecho

• Elevación de renta (art. 32.2). El arrendador tiene derecho a subir la renta en vigor un 10 % si hay subarriendo parcial y un 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total.
• Notificación (art. 32.4). La cesión o el subarriendo deben notificarse al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado. Saltarse la notificación convierte una operación lícita en una causa de resolución.
• Operaciones societarias (art. 32.3). El cambio en la persona del arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad no se considera cesión, pero el arrendador conserva el derecho a la elevación de renta.

Por qué casi ningún contrato te lo deja

Porque el art. 32 es dispositivo y el art. 4.3 permite excluirlo. En la práctica, la mayoría de los modelos que redacta la propiedad contienen una cláusula que prohíbe la cesión y el subarriendo o los somete a autorización previa y escrita. Es legal, y por eso hay que buscarla y negociarla antes de firmar: si algún día quieres vender el negocio y no puedes ceder el contrato, lo que vendes vale mucho menos.

La salida intermedia razonable, cuando el propietario no acepta la libertad total, es una cláusula de autorización que no pueda denegarse sin motivo justificado, con criterios objetivos escritos (solvencia acreditada del cesionario, mantenimiento de la actividad, asunción de todas las obligaciones y refuerzo de garantías). Deja fuera de la prohibición, expresamente, las operaciones de reestructuración societaria del art. 32.3.

El «traspaso» de toda la vida

Lo que en la calle se sigue llamando traspaso era una figura de la ley de arrendamientos de 1964. En la LAU de 1994 esa operación se articula como cesión del contrato del art. 32, normalmente acompañada de una compraventa de los elementos del negocio: mobiliario, existencias, instalaciones, licencias transmisibles, marca y clientela. Son dos negocios jurídicos distintos que conviene documentar por separado, porque tributan y responden de forma distinta.

Antes de pagar un traspaso, pide el contrato de arrendamiento y lee dos cosas: cuánto plazo queda y si el artículo 32 está excluido. Si el contrato vence en catorce meses y el propietario no está obligado a renovar, estás comprando catorce meses.

8. Los derechos que la LAU te reconoce al terminar: clientela, tanteo y subrogación

Indemnización por clientela (art. 34)

Cuando el contrato se extingue por transcurso del plazo convenido y en el local se venía ejerciendo durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público, el arrendatario puede tener derecho a una indemnización a cargo del arrendador. No es automática: exige que hayas manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración tu voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

El propio art. 34 gradúa la cuantía. Si empiezas la misma actividad en otro local del mismo municipio dentro de los seis meses siguientes, la indemnización cubre los gastos de traslado y los perjuicios por la pérdida de clientela durante los primeros seis meses en el nuevo emplazamiento. Si no continúas con esa actividad y el arrendador o un tercero pasan a desarrollar en el local, dentro de esos seis meses, la misma actividad u otra afín, la indemnización es de dieciocho mensualidades de la renta vigente. La ley considera afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse de la clientela captada.

Dos avisos. El primero: este derecho no alcanza a un despacho profesional ni a un taller sin venta directa, porque el artículo habla de venta al público. El segundo: como el resto del Título III, es dispositivo y muchísimos contratos lo excluyen expresamente. Búscalo en el modelo que te pasen.

Tanteo y retracto si el propietario vende (art. 31)

El art. 31 aplica al arrendamiento de local, con remisión al art. 25, el derecho de adquisición preferente. Si el arrendador quiere vender, debe notificártelo de forma fehaciente con las condiciones de la venta y tienes un plazo de treinta días naturales para ejercer el tanteo y adquirir en esas mismas condiciones. Si la venta se consuma sin notificarte o en condiciones distintas de las comunicadas, puedes ejercitar el retracto y subrogarte en la posición del comprador, también en treinta días naturales desde que se te notifique la venta con sus condiciones.

Igual que los anteriores, es renunciable por pacto, y la renuncia aparece en la mayoría de los contratos de local. Si mantienes el derecho, inscribe el contrato: mejora mucho tu posición frente a terceros.

Muerte del arrendatario (art. 33)

Si el arrendatario fallece y en el local se ejercía una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad puede subrogarse en los derechos y obligaciones del contrato hasta su extinción. Hay que notificarlo por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento. Es una continuidad, no una renovación: el contrato termina cuando terminaba. También es un derecho renunciable por pacto, y su exclusión puede dejar a una familia sin negocio en el peor momento posible.

9. Actividad, licencias y la cláusula que puede salvarte

La licencia de actividad, o la declaración responsable cuando proceda, es una obligación del arrendatario: es tuya, tú la solicitas y tú asumes su coste. Pero depende de algo que no controlas, que es si el local reúne las condiciones urbanísticas y técnicas para esa actividad concreta. Hay locales donde el planeamiento no admite hostelería, edificios cuya comunidad no permite la salida de humos por fachada, plantas bajas sin la evacuación exigible o inmuebles con la actividad limitada por la ordenanza municipal.

El régimen depende del municipio, de la comunidad autónoma y del tipo de actividad. Para buena parte del comercio minorista por debajo de ciertos umbrales de superficie se sustituyó la licencia previa por la declaración responsable (Ley 12/2012), pero el umbral, el listado de actividades y los trámites accesorios varían, así que la única consulta que vale es la del ayuntamiento donde está el local, por escrito y antes de firmar.

La cláusula condicionada a la licencia

Por eso conviene incorporar una condición suspensiva o resolutoria vinculada a la obtención de la licencia o a la validez de la declaración responsable. Redactada bien, dice qué pasa si la administración no autoriza la actividad: el contrato no despliega efectos o se resuelve sin penalización, con devolución de la fianza y de las rentas pagadas durante la tramitación, y con un plazo máximo para obtener la autorización. Sin esa cláusula, puedes acabar pagando renta por un local en el que no puedes abrir.

Añade también una declaración del arrendador sobre el estado del local: que no tiene deudas de comunidad ni de IBI, que las instalaciones cumplen la normativa, que no pesa sobre el inmueble ninguna limitación conocida que impida la actividad pactada. No garantiza el resultado, pero reparte la responsabilidad si algo de eso resulta falso.

10. Impago, resolución y desahucio

Causas de resolución

El art. 35 LAU permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato de local por las causas del art. 27.2, entre ellas la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas y de la fianza o su actualización, y añade dos específicas: la cesión o el subarriendo no consentidos cuando no procedan, y la realización de daños causados dolosamente o de obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario. A esas causas legales se suman las que el contrato haya pactado, que suelen ser más.

Del lado del arrendatario, el art. 27.3 permite resolver por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias y por la perturbación de hecho o de derecho en el uso del inmueble.

El desahucio por falta de pago

El cauce procesal es el juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que suele acumularse con la reclamación de las rentas debidas. La demanda se puede presentar en cuanto hay impago; no hace falta esperar a acumular meses.

La enervación y su límite

La enervación es la facultad del arrendatario de dejar sin efecto el desahucio pagando o consignando lo que debe. Está en el art. 22.4 de la LEC y no es ilimitada: no procede si el arrendatario ya enervó anteriormente, ni cuando el arrendador le requirió de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el pago no se efectuó. De ahí que muchos propietarios envíen ese burofax previo: cierran la puerta a la enervación.

Si eres el arrendatario y recibes ese requerimiento, la ventana para reaccionar es corta y muy concreta. Si eres el arrendador, ese requerimiento fehaciente con acuse y certificación de contenido es la diferencia entre recuperar el local y ver cómo el proceso se reinicia con un pago de última hora.

11. Errores frecuentes y checklist antes de firmar

Los errores que más caros salen

• Dar por hecho que hay cinco años de prórroga. No los hay. Se firma el plazo que se negocia.
• Poner una fianza de un mes. La ley exige dos en uso distinto de vivienda (art. 36.1) y el arrendador puede reclamarla, además de exponerse al régimen sancionador autonómico por no depositarla.
• Firmar sin comprobar que la actividad es viable en ese local. El coste de un informe urbanístico previo es ridículo comparado con el de un local en el que no puedes abrir.
• Aceptar la exclusión del art. 32 sin leerla. Te deja sin poder ceder el contrato y devalúa el negocio el día que quieras venderlo.
• Reformar con autorización verbal. El art. 23 exige consentimiento escrito.
• No pactar qué pasa con las obras al final. Ahí se pierden inversiones de cinco cifras.
• Firmar un aval sin fecha de vencimiento o un afianzamiento personal con renuncia a los beneficios de excusión, división y orden sin entender qué significa.
• Aceptar «todos los gastos e impuestos a cargo del arrendatario» en lugar de una lista cerrada con importes conocidos.
• Quedarse en el local después del vencimiento sin renovar nada, creyendo que se prorroga un año más cuando la tácita reconducción del art. 1581 del Código Civil lo convierte en un contrato mensual.
• No inscribir el contrato cuando hay una inversión importante detrás, con el riesgo del art. 29 LAU si el local se vende.

Checklist para el día de la firma

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y comprobación de cargas.
• Documento que acredite la representación de quien firma por el arrendador.
• Referencia catastral y datos registrales incorporados al contrato.
• Certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad y del IBI.
• Consulta urbanística municipal sobre la actividad prevista, por escrito.
• Certificado de eficiencia energética y documentación de las instalaciones existentes.
• Inventario y reportaje fotográfico fechado del estado de entrega, firmado por ambas partes.
• Lectura de contadores y titularidad de los suministros el día de la entrega de llaves.
• Justificante de la fianza y compromiso escrito de depósito en el organismo autonómico.
• Copia firmada por las dos partes de todos los anexos, no solo del cuerpo del contrato.

Si buscas un punto de partida sobre el que trabajar, tienes las plantillas de documentos de Ofizio y una guía complementaria sobre cómo crear un contrato de arrendamiento. Para el momento de la entrega, revisa el modelo de acta de entrega de llaves, y si lo que tienes entre manos es una compraventa de negocio, la guía de traspaso de negocio cubre la parte que el contrato de arrendamiento no resuelve. Si la operación incluye obra, la guía de reforma de locales comerciales te ayuda a dimensionar el presupuesto antes de negociar la carencia.

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Preguntas frecuentes sobre el modelo de contrato de arrendamiento de local

¿Cuánto dura como mínimo un contrato de arrendamiento de local?

No hay duración mínima legal. El arrendamiento de local es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 LAU) y se rige por lo que pacten las partes (art. 4.3), así que dura lo que firmes. La prórroga obligatoria de cinco años, o de siete cuando el arrendador es persona jurídica, es del alquiler de vivienda y no se aplica aquí.

¿Cuántos meses de fianza se pagan por un local?

Dos mensualidades de renta. Lo fija el art. 36.1 de la LAU para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, frente a una sola mensualidad en vivienda. La fianza se calcula sobre la renta, sin IVA ni gastos repercutidos, y el arrendador debe depositarla en el organismo autonómico que corresponda.

¿La fianza sirve para pagar el último mes de alquiler?

No. Es una garantía del cumplimiento de tus obligaciones, no una entrega a cuenta de la renta. Debe devolverse al terminar el contrato, descontando lo que proceda por desperfectos o deudas. Si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que te la devuelvan, el saldo devenga el interés legal del dinero (art. 36.3 LAU).

¿Puedo ceder el contrato o subarrendar el local sin permiso del propietario?

La ley te lo permite si en el local ejerces una actividad empresarial o profesional: el art. 32.1 de la LAU no exige el consentimiento del arrendador. Tienes que notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes y él puede subir la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión o el subarriendo total. Ahora bien, ese derecho es renunciable y la mayoría de los contratos lo excluye por pacto: comprueba qué dice el tuyo.

¿El alquiler de un local lleva IVA?

Sí. A diferencia del arrendamiento de vivienda, que está exento, el de local está sujeto a IVA y el arrendador lo repercute en factura. Además, cuando el arrendatario es empresario o profesional se practica retención a cuenta del IRPF sobre el rendimiento, que el arrendatario ingresa mediante los modelos 115 y 180. Los tipos y los supuestos de exclusión los debes confirmar en la Agencia Tributaria o con tu asesor.

¿Quién paga el IBI y la comunidad en un local alquilado?

Por ley el sujeto pasivo del IBI es el propietario, pero su repercusión al arrendatario es válida si se pacta, y en local es lo habitual, igual que las cuotas de comunidad. Exige que el contrato incluya una lista cerrada de gastos, el importe anual conocido a fecha de firma y un tratamiento separado para las derramas extraordinarias por obras estructurales.

¿Tengo derecho a una indemnización cuando termina el contrato?

Puedes tenerla si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU: que el contrato se extinga por transcurso del plazo, que en el local se haya ejercido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público y que hayas comunicado con cuatro meses de antelación tu voluntad de renovar por cinco años más a renta de mercado. La cuantía depende de si continúas o no la actividad y de si el local pasa a acoger una actividad igual o afín. Es un derecho renunciable, así que revisa si el contrato lo excluye.

¿Qué pasa si sigo en el local después de que venza el contrato?

Si permaneces quince días con la aquiescencia del propietario, opera la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil. No se renueva por otro año: según el art. 1581, el nuevo contrato dura lo que el periodo de la renta, de modo que con renta mensual queda un contrato de mes en mes. Si quieres continuidad, firma una prórroga o un contrato nuevo.

¿Puedo hacer obras en el local para adaptarlo a mi negocio?

Solo con el consentimiento del arrendador expresado por escrito cuando las obras modifiquen la configuración del inmueble (art. 23, aplicable por remisión del art. 30). Incorpora el proyecto como anexo, define el alcance autorizado y deja pactado qué ocurre con esas obras al terminar: si quedan en beneficio de la propiedad, si retiras lo desmontable y si estás obligado o no a reponer el local a su estado inicial.

¿Puedo salirme antes de tiempo del contrato?

La LAU no te reconoce en local un derecho de desistimiento anticipado como el que tiene el inquilino de vivienda. Si quieres poder marcharte antes, hay que pactarlo, fijando el preaviso y una indemnización proporcionada. Sin pacto, el abandono del local no extingue tu obligación de pagar la renta hasta el fin del plazo.

¿Qué ocurre si el propietario vende el local?

El comprador se subroga en la posición del arrendador (art. 29 LAU), salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, que esté protegido por la fe pública registral. Por eso conviene inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Además, si el contrato no ha renunciado al derecho de adquisición preferente, el art. 31 te da tanteo y retracto con plazos de treinta días naturales.

¿Hace falta un abogado para firmar un contrato de arrendamiento de local?

Es muy recomendable, y más aquí que en vivienda. En el alquiler de local manda la libertad de pacto: la fianza de dos meses, la cesión del art. 32, la indemnización por clientela, el tanteo y la subrogación por fallecimiento pueden quedar desactivados por una cláusula de tres líneas. Una revisión previa por un abogado cuesta una fracción de lo que cuesta un pleito o una inversión perdida.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Es la posibilidad de dejar sin efecto un desahucio por falta de pago abonando o consignando lo debido (art. 22.4 LEC). Tiene dos límites importantes: no cabe si ya enervaste antes, y tampoco si el arrendador te requirió de pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagaste.