Respuesta rápida. Para crear un contrato de arrendamiento válido en España necesitas identificar a las partes y el inmueble (con referencia catastral), fijar el destino pactado, la renta y su forma de pago, la duración, la fianza legal y el reparto de gastos, firmar cada página junto con un inventario fotográfico del estado del piso, y depositar la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma. Si el contrato es de vivienda habitual, la LAU impone un suelo que no puedes rebajar por pacto: el inquilino tiene prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) más una prórroga tácita de hasta 3 años, la fianza es de una mensualidad, las garantías adicionales no pasan de dos mensualidades y el inquilino puede desistir a partir de los 6 meses avisando con 30 días. Cualquier cláusula que empeore eso es nula aunque esté firmada.
Abajo tienes el contrato desmontado cláusula a cláusula, el inventario que decide quién se queda la fianza, cómo se reparten IBI y suministros, qué documentación exigir antes de firmar y una lista de cláusulas ilegales que siguen apareciendo en contratos reales. Antes de empezar, una advertencia que va en serio: este artículo es divulgación, no asesoramiento jurídico. Un contrato de alquiler te compromete durante años y cada caso tiene detalles que un texto general no puede ver. Que lo revise un abogado o un administrador de fincas colegiado antes de que nadie firme.
Introducción al contrato de arrendamiento
El alquiler es la vía de acceso a la vivienda de una parte importante de los hogares españoles, y el peso exacto lo publica el INE en el Censo de Población y Viviendas: si necesitas la cifra actualizada, consúltala ahí y no te fíes de porcentajes sueltos que circulan por internet. Lo que sí podemos decirte con seguridad es que el contrato es la pieza que determina qué derechos tenéis arrendador e inquilino durante los próximos años. Sin un contrato bien redactado, ambas partes acaban discutiendo cosas que se resuelven con dos líneas escritas a tiempo. Tambien te recomendamos leer sobre Guia Completa del Modelo de Contrato de Arrendamiento Local.
Este artículo tiene como objetivo guiarte a través del proceso de creación de un contrato de arrendamiento efectivo, detallando cada sección que debes incluir, así como los aspectos legales que hay que considerar. A lo largo del texto, también proporcionaremos ejemplos y plantillas que podrás utilizar en tu propio negocio. Descubre mas en nuestro articulo sobre Opiniones sobre Modelos de Contrato: Todo lo que Necesita....
Antes de comenzar, importa mucho que entiendas que un contrato de arrendamiento no solo es un documento; es un acuerdo que protege tus derechos y responsabilidades. Por ello, es importante dedicar tiempo a su redacción y revisión.
Elementos Clave de un Contrato de Arrendamiento
Datos de las Partes Involucradas
Lo primero que debes incluir son los datos personales de las partes involucradas. Esto incluye el nombre completo, DNI, dirección y, en el caso del inquilino, cualquier información adicional que pueda ser relevante. En caso de que alguna de las partes sea una empresa, deberás incluir los datos de la sociedad.
Asegúrate de que todos los datos sean correctos, ya que errores en esta sección pueden causar problemas a la hora de ejercer derechos o reclamaciones. Además, incluir un número de contacto es muy recomendable, pues así se facilita la comunicación en caso de dudas o incidencias.
Descripción del Inmueble
No puedes pasar por alto que el contrato especifique el inmueble que se está arrendando. Incluye la dirección completa, características del piso o local, y cualquier anexo que forme parte del alquiler. Por ejemplo, si se alquila un piso amueblado, enumera los muebles que se están cediendo en el contrato. Para mas informacion, consulta nuestra guia sobre Lo que nadie te dice sobre cómo redactar un contrato de a....
Un aspecto interesante es que las descripciones precisas pueden evitar malentendidos en el futuro. Por ejemplo, si un inquilino se queja de que no hay calefacción y en el contrato se especificó que no estaba incluida, es más fácil defender la postura del propietario.
Duración del Contrato
Indica la fecha de inicio y el plazo pactado. Conviene entender bien cómo funciona esto, porque casi nadie lo explica con precisión: en el arrendamiento de vivienda habitual las partes pueden pactar el plazo que quieran, pero si es inferior al legal, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades a voluntad del inquilino hasta alcanzar cinco años cuando el arrendador es persona física, o siete años cuando es persona jurídica (art. 9 LAU, redacción del RDL 7/2019). No es un «plazo mínimo» que tengas que escribir: es una prórroga que la ley concede al inquilino aunque el papel diga un año.
Agotado ese periodo, si ninguna de las partes avisa en plazo, entra la prórroga tácita de hasta tres años más, por anualidades (art. 10 LAU). Puedes describir el mecanismo en el contrato para que todos lo tengan claro, pero no puedes desactivarlo: una cláusula en la que el inquilino renuncia por anticipado a las prórrogas obligatorias es nula, porque el art. 6 de la LAU declara nulo todo pacto que perjudique al arrendatario frente al régimen legal de los títulos I y IV. Aprende mas sobre fiscalidad en nuestra guia fiscal para autonomos.
Condiciones Económicas del Arrendamiento
Precio del Alquiler y Forma de Pago
Uno de los aspectos más importantes del contrato de arrendamiento es el precio del alquiler. Este debe quedar claramente especificado, indicando si el precio incluye gastos como agua, luz o comunidad. Es común que se estipule una forma de pago, como mensual, trimestral, etc., así como el medio a utilizar (transferencia, cheque, etc.).
Fija también el día de pago. La LAU, a falta de pacto, sitúa el pago en los siete primeros días de cada mes y prohíbe al arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. Puedes pactar un interés de demora razonable, pero ten cuidado con las penalizaciones desproporcionadas: si el inquilino es consumidor y el contrato lo redactas tú sin negociación individual, una cláusula penal excesiva puede declararse abusiva y quedar sin efecto, con lo que te quedas sin la garantía que creías tener. Y no incluyas «desahucio automático» ni «pérdida de la posesión sin juicio» por un impago: en España la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino exigen procedimiento judicial. No existe ningún desahucio exprés extrajudicial, por mucho que la cláusula lo prometa.
Fianza y Garantías
Aquí circula un error muy extendido, así que vamos con la regla real. El artículo 36 de la LAU obliga a exigir fianza en metálico, y su importe no depende de quién sea el inquilino, sino del uso del inmueble: una mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en arrendamiento para uso distinto de vivienda (local, oficina, nave, temporada). Que el inquilino sea persona física o una sociedad no cambia esa cifra. El contrato debe recoger el importe, la fecha de entrega y cómo y cuándo se devuelve al terminar.
Además de la fianza legal puedes pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito complementario, seguro de impago). Ojo con el límite: en los contratos de vivienda de hasta 5 años —o hasta 7 si el arrendador es persona jurídica— la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta, al margen de la fianza legal. Pedir tres o cuatro meses «por si acaso» en un contrato de vivienda sujeto a ese plazo va contra la ley, aunque el inquilino lo firme.
Obligaciones y Derechos de las Partes
En esta sección del contrato, es importante que ambas partes conozcan sus derechos y obligaciones. El propietario debe garantizar el uso pacífico del inmueble y mantenerlo en condiciones adecuadas, mientras que el inquilino debe cuidar el inmueble y notificar cualquier problema que surja.
- Derechos del propietario: cobrar la renta, recuperar el inmueble al finalizar el contrato, solicitar la fianza.
- Obligaciones del inquilino: pagar puntualmente, cuidar del inmueble, permitir visitas para comprobaciones.
- Condiciones de resolución: que tanto el propietario como el inquilino pueden dar por finalizado el contrato bajo ciertas condiciones.
Aspectos Legales a Considerar
Normativa Aplicable
La norma central es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), reformada de forma relevante por el Real Decreto-ley 7/2019 y por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Junto a ella se aplican el Código Civil en lo no previsto, la Ley de Enjuiciamiento Civil para los desahucios y reclamaciones, y la normativa autonómica y municipal en materia de vivienda, habitabilidad y depósito de fianzas. Distingue desde el principio si tu contrato es de vivienda habitual (título II) o de uso distinto de vivienda (título III: locales, oficinas, temporada), porque el régimen imperativo de duración, fianza y prórrogas solo protege al primero.
Hay además una capa que cambia según dónde esté el piso. La Ley 12/2023 creó la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, pero su aplicación no es automática en toda España: depende de que la comunidad autónoma correspondiente declare esa zona y de que la declaración esté vigente. Donde se aplica, puede haber límites a la renta de los nuevos contratos y reglas específicas según el perfil del arrendador. No te vamos a dar aquí un porcentaje ni un listado de municipios, porque cambia con cada resolución autonómica y una cifra desfasada te llevaría a firmar mal. Antes de fijar la renta, comprueba en la web de vivienda de tu comunidad autónoma si el inmueble está en zona declarada y qué régimen concreto se le aplica, y consulta el texto vigente de la LAU en el BOE.
Registro del Contrato
Inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, y la inmensa mayoría de contratos de vivienda no se inscriben. La ventaja concreta aparece si el piso se vende: el art. 7.2 de la LAU condiciona a esa inscripción que el arrendamiento sea oponible frente a un tercero que compre confiando en el Registro. En vivienda, además, el art. 14 protege al inquilino durante el periodo de prórroga obligatoria aunque el nuevo propietario reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Para inscribir necesitas elevar el contrato a escritura pública ante notario, con su coste. Es una decisión de coste-beneficio: en contratos largos, en locales de negocio o cuando el propietario tiene deudas o el inmueble está hipotecado, merece plantearlo. No confundas esto con el depósito de la fianza, que es otra cosa y sí es obligatorio.
Consecuencias de No Tener un Contrato
Conviene matizar algo que se repite mal: un arrendamiento verbal es válido. El art. 37 de la LAU permite a cualquiera de las partes exigir que se formalice por escrito, pero no condiciona la existencia del contrato a que haya papel. El problema del alquiler de palabra no es la validez, es la prueba. Sin documento no puedes acreditar la renta pactada, ni la fecha de inicio (de la que dependen las prórrogas), ni qué muebles entregaste, ni qué gastos asumía cada uno. En un juicio, quien no puede probar su versión suele perderla. Y si además no hay fianza depositada ni recibos, el propietario se queda sin las dos pruebas que más peso tienen. Escríbelo siempre, aunque alquiles a un familiar o a un amigo: precisamente ahí es donde más incómodo resulta reclamar después.
El detalle que casi todo el mundo pasa por alto no es una cláusula rara: es la prueba del estado en que se entregó el piso. Sin inventario firmado y sin fotos con fecha, la discusión sobre la fianza se decide por quién resulte más convincente, no por lo que realmente pasó.
Plantillas y Recursos Útiles
Para facilitarte la tarea de crear un contrato de arrendamiento, hemos preparado varias plantillas que puedes adaptar a tus necesidades. Estas plantillas son totalmente personalizables y te permitirán contar con un documento legal robusto y sólido.
No vamos a darte una tabla de precios de abogados ni de gestorías: los honorarios son libres desde la Ley 25/2009 y varían por despacho, provincia y complejidad, así que cualquier cifra que leas aquí te haría planificar mal. Lo que sí podemos hacer es ordenar las vías que tienes y en qué caso compensa cada una. Pide siempre presupuesto por escrito antes de encargar nada.
| Vía | Cuándo encaja | Qué obtienes | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Plantilla genérica descargada | Alquiler de vivienda estándar, entre particulares, sin circunstancias especiales | Un esqueleto de contrato que tú rellenas y adaptas | Que arrastre cláusulas antiguas o nulas y que nadie revise tu caso |
| Plantilla + revisión puntual de abogado | La mayoría de casos: vivienda con inventario, con obras pendientes o con más de un titular | Documento adaptado y validado antes de firmar | Escaso, si le pasas toda la documentación real del inmueble |
| Administrador de fincas colegiado | Propietario con varias viviendas o que no quiere gestionar cobros, ITE y comunidad | Redacción, depósito de fianza y gestión continuada | Coste recurrente; conviene comparar servicios incluidos |
| Abogado especialista en arrendamientos | Local de negocio, renta antigua, subrogaciones, herederos, zona con regulación específica | Contrato redactado a medida y estrategia si hay litigio | El más caro por hora, pero el único que cubre supuestos complejos |
| Elevación a escritura pública ante notario | Contratos largos o cuando quieras inscribir en el Registro de la Propiedad | Fecha fehaciente y acceso al Registro | Voluntario: no valida el contenido ni salva cláusulas nulas |
Consejos para una Redacción Eficaz
Al redactar un contrato de arrendamiento, es clave que utilices un lenguaje claro y conciso. Evita términos legales complejos que puedan resultar confusos. Utiliza un formato estructurado que permita a ambas partes comprender fácilmente sus derechos y obligaciones.
También es recomendable que ambas partes revisen el contrato antes de firmarlo, con tiempo y por separado. Esto evita malentendidos y disputas posteriores. Y si el contrato es largo o el inmueble tiene circunstancias particulares, valora elevarlo a escritura pública ante notario: no es obligatorio y no convalida cláusulas nulas, pero da fecha fehaciente y abre la puerta a inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Crear un contrato de arrendamiento puede parecer complicado, pero siguiendo estos pasos y consejos, podrás elaborar un documento que proteja tus intereses. Recuerda que un contrato bien redactado es fundamental para evitar problemas en el futuro y garantizar una relación armoniosa entre arrendador e inquilino.
Si deseas profundizar más sobre el tema, te recomendamos que consultes nuestros otros artículos relacionados, como los pasos para redactar un contrato de alquiler de vivienda, el modelo de contrato de arrendamiento de local y el acta de entrega de llaves, que es el complemento natural del inventario.
La estructura del contrato, cláusula a cláusula
Un contrato de arrendamiento decente cabe en seis u ocho folios. No necesitas jerga ni latinajos; necesitas que cada apartado responda a una pregunta que alguien se hará dentro de tres años, cuando ya nadie recuerde qué se habló en la visita al piso. Este es el orden que usan la mayoría de despachos y por qué cada bloque está donde está.
1. Encabezado, comparecientes y capacidad
Lugar y fecha de firma, y a continuación las partes. De cada persona física: nombre y apellidos completos, DNI o NIE, domicilio a efectos de notificaciones y estado civil si el inmueble es ganancial. De cada sociedad: denominación, CIF, domicilio social, datos del representante y el cargo o poder en virtud del cual firma. Este último punto se salta mucha gente y es el que más problemas da después: si firma un apoderado sin poder suficiente, el contrato puede acabar impugnado.
Si la vivienda pertenece a varios propietarios, deben firmar todos o quien tenga poder de los demás. Si el que alquila no es el propietario sino un usufructuario o un heredero en una herencia sin partir, dilo expresamente: el inquilino tiene derecho a saber de qué título depende su contrato. Y si van a vivir dos o más personas, decide si las pones a todas como arrendatarias solidarias o solo a una. Ponerlas a todas te permite reclamar la renta íntegra a cualquiera de ellas; poner solo a una simplifica el papel pero te deja sin nadie a quien reclamar si esa persona se va.
2. Objeto: identificación del inmueble
Dirección completa con piso y puerta, superficie, referencia catastral y descripción de lo que se incluye: plaza de garaje, trastero, terraza, jardín. Añade el número de finca registral si lo tienes. Anota también si el piso se entrega amueblado, semiamueblado o vacío, y remite al anexo de inventario. La referencia catastral es gratuita y la sacas en la sede electrónica del Catastro; incluirla evita discusiones sobre qué inmueble exactamente se alquiló, algo que parece absurdo hasta que alguien alquila el trastero equivocado.
3. Destino y uso pactado
Esta cláusula decide qué régimen legal se aplica a todo lo demás, así que escríbela con cuidado. Si el destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, estás en el título II de la LAU con todas sus protecciones. Si es un local, una oficina, un despacho profesional o una vivienda de temporada, estás en el título III y casi todo pasa a ser libremente pactable.
Un aviso importante para propietarios: etiquetar como «temporada» un alquiler que en realidad es la vivienda habitual del inquilino no funciona. Los tribunales miran la realidad del uso, no la etiqueta del papel, y si la vivienda es la residencia permanente del arrendatario aplicarán el régimen de vivienda con sus cinco o siete años de prórroga. Poner «temporada» para esquivar la LAU es una de las formas más rápidas de perder un pleito.
4. Duración, prórrogas y desistimiento
Fecha de inicio, plazo pactado y remisión al régimen legal de prórrogas. Recoge las tres reglas que importan:
- Prórroga obligatoria (art. 9 LAU): el contrato se prorroga por anualidades a voluntad del inquilino hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. El arrendador no puede oponerse salvo el supuesto tasado de necesidad de la vivienda para sí o para familiares de primer grado o cónyuge en caso de sentencia de separación o divorcio, que debe constar expresamente en el contrato y comunicarse con la antelación legal. Si no lo pusiste al firmar, no puedes invocarlo después.
- Prórroga tácita (art. 10 LAU): llegado el plazo máximo anterior, si el arrendador no avisa con cuatro meses de antelación ni el inquilino con dos, el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más.
- Desistimiento del inquilino (art. 11 LAU): pasados al menos seis meses, el arrendatario puede irse avisando con treinta días de antelación. Si quieres cobrar indemnización tienes que pactarla expresamente: como máximo una mensualidad por cada año que quede por cumplir, y la parte proporcional si el periodo restante es inferior al año. Sin pacto escrito no hay indemnización, por muy injusto que te parezca.
5. Renta, actualización y forma de pago
Importe mensual en cifra y letra, día de pago, cuenta bancaria de ingreso y titular. Indica si la renta incluye o no gastos, y remite a la cláusula de gastos para el detalle. Deja claro que el justificante de la transferencia hace las veces de recibo, o entrega recibo firmado; el inquilino tiene derecho a recibo del pago.
La actualización merece párrafo aparte y está más abajo, pero recuerda el principio: si no lo pactas por escrito, la renta no se actualiza. Muchos propietarios dan por hecho que el alquiler sube solo cada año. No es así desde la reforma de 2019.
6. Fianza, garantías y depósito
Importe de la fianza legal, garantías adicionales si las hay, y compromiso de depósito en el organismo autonómico. Añade el plazo de devolución y qué se puede descontar. La fianza responde de impagos y de desperfectos que vayan más allá del desgaste normal por el uso; no cubre el repintado rutinario ni el desgaste de un sofá al que le han pasado cinco años por encima.
7. Gastos, suministros e impuestos
Aquí es donde más contratos hacen aguas. Detalla uno por uno: comunidad de propietarios, IBI, tasa de basuras, agua, luz, gas, internet, seguro. Cada concepto con su responsable. Lo tienes desarrollado más abajo, pero la regla general es que para repercutir al inquilino gastos que no se individualizan por contador hace falta pacto escrito con el importe anual determinado a la fecha del contrato.
8. Conservación, obras y mejoras
Quién repara qué, cómo se avisa de una avería y qué obras puede hacer el inquilino. Incluye un canal de comunicación (correo electrónico vale y deja rastro) y un plazo razonable de respuesta. Sin esto, cada caldera rota se convierte en una discusión sobre quién llamó y cuándo.
9. Cesión, subarriendo y ocupantes
Indica quiénes van a vivir en la vivienda y qué ocurre si cambia esa situación. Regula expresamente el subarriendo, incluido el turístico, que es hoy la fuente número uno de conflictos entre propietarios e inquilinos.
10. Cláusulas finales
Resolución del contrato y causas, entrega de llaves, domicilio a efectos de notificaciones, tratamiento de datos personales conforme al RGPD y a la LOPDGDD, y sumisión a los juzgados que correspondan. Cuidado con las cláusulas de sumisión expresa a un fuero distinto del legal: en contratos con consumidores suelen considerarse abusivas. Y cierra con la relación de anexos: inventario, fotografías, certificado energético, cédula de habitabilidad si tu comunidad la exige y lecturas de contadores.
Firma y prueba. Firmad todas las páginas, no solo la última, e iniciad los anexos. Haced tantos ejemplares como partes haya y que cada uno se lleve el suyo firmado en original. Si firmáis en digital, usad un sistema que genere evidencia (certificado cualificado o plataforma con sellado de tiempo): un PDF con una firma pegada como imagen tiene poco valor probatorio si alguien lo discute.
Inventario y estado del inmueble: el anexo que decide la fianza
Si solo puedes dedicarle atención a una cosa de todo este artículo, que sea esta. La mayoría de las peleas al terminar un alquiler no van de derecho, van de prueba: el propietario dice que la pared estaba impecable y el inquilino dice que ya venía así. Gana quien tenga documentación.
El inventario es un anexo firmado por ambas partes el día de la entrega de llaves. Debe recoger, estancia por estancia:
- Mobiliario y electrodomésticos, con marca, modelo y estado. «Lavadora Balay, funcionando, con arañazo en el lateral izquierdo» vale mucho más que «lavadora».
- Estado de paredes, suelos, techos, puertas y ventanas, anotando desperfectos previos por pequeños que sean. Lo que no anotes, se presume que estaba bien.
- Instalaciones: caldera o calentador (con fecha de la última revisión), aire acondicionado, persianas, grifería, cisternas, extractor.
- Llaves entregadas: cuántas de cada tipo, incluidas las del portal, buzón, garaje y trastero. Si hay mando de garaje, número de serie.
- Lecturas de contadores de luz, agua y gas el día de la entrega, con foto del display.
Acompáñalo de un reportaje fotográfico o en vídeo con fecha, guardado en un almacenamiento que conserve los metadatos. Una carpeta compartida en la nube a la que ambos tengáis acceso el mismo día de la firma es la solución más limpia: nadie puede alegar después que las fotos son de otro momento. Repite el mismo ejercicio el día de la devolución y compara.
Un inventario de dos folios firmado y treinta fotos con fecha te ahorran más disgustos que la cláusula penal más agresiva que puedas redactar. La cláusula hay que ejecutarla; la foto simplemente cierra la discusión.
Al terminar, conviene formalizar un acta de entrega de llaves donde conste la fecha exacta de devolución, el estado en que se recibe, las lecturas finales de contadores y si queda algún importe pendiente. Desde ese momento el inquilino deja de ser responsable de lo que pase en el piso, y esa fecha es la que cuenta para devolver la fianza.
La actualización de la renta: cómo pactarla sin meter la pata
Tres reglas y una advertencia.
Primera: la renta solo se actualiza si hay pacto expreso en el contrato (art. 18 LAU). Sin cláusula de actualización, la renta se queda como está durante toda la vida del contrato. Esta es la regla que más dinero cuesta a los propietarios que descargan una plantilla vieja y borran cláusulas «para simplificar».
Segunda: la actualización es anual y se aplica en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, no en enero. Debe notificarse al inquilino por escrito, y solo surte efecto desde el mes siguiente a la notificación. Guarda el justificante del envío.
Tercera: el índice de referencia aplicable en arrendamiento de vivienda ya no es de libre elección. La Ley 12/2023 encargó la creación de un índice específico de referencia para la actualización anual de los contratos de vivienda, que sustituye al uso tradicional del IPC. Ese índice lo elabora y publica el INE.
Aquí no te vamos a dar un número. El índice aplicable y su valor cambian, y ha habido además limitaciones temporales aprobadas por reales decretos-leyes en los últimos ejercicios. Una cifra escrita en un artículo se queda obsoleta en meses y firmar con ella te expone a reclamar de más o de menos. Antes de redactar la cláusula, consulta el texto vigente del art. 18 de la LAU en el BOE y el valor publicado por el INE para el mes que corresponda, y confirma con tu asesor si tu contrato entra en alguna limitación temporal en vigor.
Redacta la cláusula remitiendo al índice legalmente aplicable en cada momento en lugar de fijar un porcentaje cerrado. Una cláusula del tipo «la renta se actualizará anualmente conforme al índice de referencia legalmente aplicable a la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda» envejece bien; una que diga «subirá un 3 % cada año» puede quedar fuera de la ley en cuanto cambie el marco. En arrendamientos para uso distinto de vivienda el margen de pacto es mucho mayor, pero incluso ahí conviene atarlo a un índice público y no a una cifra inventada.
Suministros, IBI y gastos de comunidad: quién paga qué
El punto de partida legal es que los gastos de la propiedad son del propietario. Se pueden repercutir al inquilino, pero con requisitos. El art. 20 de la LAU exige que el pacto conste por escrito y que se determine el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Un contrato que diga «los gastos de comunidad serán a cargo del arrendatario» sin cifrarlos es un pacto cojo que puede acabar siendo inaplicable.
| Concepto | A quién corresponde por defecto | ¿Se puede pactar lo contrario? | Qué escribir en el contrato |
|---|---|---|---|
| Luz, agua, gas, internet | Inquilino: son gastos individualizables por contador | No hace falta pacto, pero conviene aclararlo | Titularidad de los contratos y quién los cambia de nombre |
| Comunidad de propietarios | Propietario | Sí, con pacto escrito e importe anual determinado | Importe anual a fecha de firma y qué pasa si sube |
| IBI | Propietario (es el sujeto pasivo del impuesto) | Sí, con pacto escrito e importe determinado | Cuota del último recibo y forma de repercusión |
| Tasa de basuras | Depende de la ordenanza municipal | Sí, con pacto escrito | Importe del último recibo y periodicidad |
| Derramas por obras extraordinarias | Propietario, siempre | No: no son gasto ordinario del inmueble | Dejarlo dicho para evitar la discusión |
| Seguro de continente | Propietario | Discutible; en vivienda genera fricción | Recomendable: continente el propietario, contenido el inquilino |
| Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización | Arrendador | No en arrendamiento de vivienda | No repercutirlos: la Ley 12/2023 los atribuye al arrendador |
Ese último renglón es una de las novedades que más contratos desactualizados arrastran. La Ley 12/2023 añadió al art. 20.1 de la LAU que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Cobrar al inquilino la comisión de la agencia o «los gastos de contrato» en un alquiler de vivienda va contra esa previsión. Si te lo han cobrado, plantéaselo a tu abogado o a la oficina de consumo de tu comunidad.
Sobre los suministros: lo habitual y lo más sano es que el inquilino ponga a su nombre luz, agua y gas mientras dure el contrato. Se acaban los reproches por consumos y cada uno responde de lo suyo. Anota en el contrato el plazo para hacer el cambio de titularidad y las lecturas del día de entrada. Si el propietario mantiene los contratos a su nombre y refactura, deja claro cómo se calcula y con qué justificante, porque no puede cobrar por encima de lo que le facturan.
Obras, reparaciones y mejoras
El reparto legal es más claro de lo que la gente cree:
- Conservación (art. 21 LAU): el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin poder subir la renta por ello. Si la caldera muere de vieja, la paga el propietario.
- Pequeñas reparaciones por desgaste ordinario (art. 21.4): las paga el inquilino. Cambiar una junta, un enchufe o la goma del grifo entra aquí.
- Daños causados por el inquilino: los paga él, con independencia del importe.
- Obras urgentes: el inquilino puede hacerlas para evitar un daño inminente comunicándolo antes al arrendador, y reclamar después su importe.
- Obras de mejora (art. 22): el arrendador puede acometerlas transcurrido el plazo de prórroga obligatoria, con preaviso de tres meses; el inquilino puede desistir del contrato o pedir reducción de renta proporcional mientras duren.
- Obras del inquilino (art. 23): necesita consentimiento escrito del arrendador para modificar la configuración de la vivienda. Sin él, el propietario puede exigir al terminar que se reponga todo al estado anterior.
Caso aparte: las obras necesarias para adecuar la vivienda a la discapacidad del inquilino, de su cónyuge, pareja o familiares que convivan con él, o por tener más de setenta años. El art. 24 de la LAU permite realizarlas previa notificación escrita al arrendador, que no puede oponerse, con la obligación de reponer el estado anterior si el propietario lo exige al finalizar. Una cláusula que prohíba estas obras sin más no se sostiene.
Recomendación práctica: incluye en el contrato una franja de importe por debajo de la cual el inquilino puede resolver una avería y descontarla del recibo previa presentación de la factura. Evita que una fuga espere tres semanas a que alguien conteste un mensaje.
Subarriendo, cesión y quién puede vivir en el piso
El art. 8 de la LAU distingue dos cosas que suelen confundirse. La cesión del contrato es que el inquilino salga y entre otro en su lugar: requiere consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo es que el inquilino alquile parte de la vivienda a un tercero manteniéndose él dentro: solo cabe de forma parcial, exige también consentimiento escrito, y la renta del subarriendo no puede superar la del arrendamiento principal.
Lo que no está permitido en arrendamiento de vivienda es subarrendar la totalidad. Y el alquiler turístico del piso por parte del inquilino, además de necesitar tu consentimiento, choca normalmente con la normativa autonómica de viviendas de uso turístico y con los estatutos de muchas comunidades de propietarios. Prohíbelo expresamente si no quieres encontrarte tu piso anunciado por noches.
Distinto es quién convive con el inquilino. Que su pareja se mude, que tenga un hijo o que acoja temporalmente a un familiar no es subarriendo mientras no haya contraprestación. Una cláusula que prohíba a un inquilino convivir con su familia es problemática y difícilmente sostenible. Lo razonable es pactar que se comunique por escrito cualquier alta permanente de ocupantes, a efectos del seguro y de la comunidad, no para vetarla.
Sobre el empadronamiento. Aparece con frecuencia la cláusula «el arrendatario no podrá empadronarse en la vivienda». No funciona. El padrón municipal es un registro administrativo obligatorio para quien reside en un municipio, regulado por la Ley 7/1985 y su reglamento; el ayuntamiento lo tramita con el contrato de arrendamiento y una cláusula privada no puede impedirlo. Empadronarse no da derechos sobre la vivienda ni dificulta recuperarla al terminar el contrato.
Cláusulas ilegales que siguen apareciendo en contratos reales
Todas estas circulan en plantillas descargadas de internet y en contratos de agencias. Firmarlas no las convierte en válidas: el art. 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario el régimen imperativo de los títulos I y IV, y el resto cae por la normativa de consumo o por la propia ley aplicable.
| Cláusula que verás | Por qué no se sostiene | Qué poner en su lugar |
|---|---|---|
| «El arrendatario renuncia a la prórroga obligatoria» | Nula: el art. 6 LAU anula lo que perjudique al inquilino frente al régimen imperativo | Remisión al régimen legal de prórrogas de los arts. 9 y 10 |
| «Fianza de tres mensualidades» en vivienda | La fianza legal en vivienda es de una mensualidad (art. 36 LAU) | Una mensualidad de fianza + hasta dos de garantía adicional |
| «Queda prohibido empadronarse» | El padrón es una obligación administrativa; un pacto privado no lo impide | Nada: no es materia del contrato |
| «Los gastos de agencia y de contrato son del inquilino» | La Ley 12/2023 los atribuye al arrendador en el art. 20.1 LAU | Indicar expresamente que los asume el arrendador |
| «En caso de impago el arrendador podrá recuperar la posesión sin necesidad de juicio» | No existe el desahucio extrajudicial: hace falta procedimiento judicial | Causas de resolución y remisión a la vía judicial |
| «El arrendador podrá entrar en la vivienda cuando lo estime oportuno» | Vulnera la inviolabilidad del domicilio (art. 18 CE) | Visitas pactadas con preaviso razonable y por causa justificada |
| «El arrendatario renuncia a reclamar por vicios ocultos» | Choca con la obligación de conservación del art. 21 LAU | Procedimiento de aviso y reparación de averías |
| «La fianza no se devolverá en ningún caso» o «se destinará al último mes» | La fianza garantiza el cumplimiento; no es un pago anticipado de renta | Plazo y criterios de devolución y liquidación |
| Penalización desproporcionada por salida anticipada | La indemnización del art. 11 tiene tope: un mes por año pendiente | Cláusula de desistimiento redactada conforme al art. 11 LAU |
| «Prohibido tener animales» sin matices | Es pactable, pero conviene revisarlo: hay normativa autonómica de bienestar animal y supuestos de perros de asistencia | Pacto claro, con excepción expresa para perros de asistencia |
Si al leer tu contrato reconoces varias de estas, no lo firmes «total, no lo van a aplicar». La cláusula nula no invalida el resto del contrato, pero indica que quien lo redactó copió una plantilla antigua, y lo que hoy es una cláusula inofensiva mañana es el argumento de una demanda. Pásalo por un profesional.
Fiscalidad: qué declara el propietario y qué el inquilino
Ordenemos los impuestos que tocan a un alquiler, sin cifras inventadas y con la remisión de siempre a tu asesor.
IRPF del arrendador
El alquiler genera rendimientos del capital inmobiliario. Se declaran los ingresos íntegros y se restan los gastos deducibles: intereses del préstamo y gastos de financiación, IBI y tasas, comunidad, seguros, suministros que pague el propietario, gastos de conservación y reparación, honorarios de administración, amortización del inmueble y del mobiliario, y saldos de dudoso cobro con los requisitos que fija el reglamento. Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto: no pueden generar rendimiento negativo, y el exceso se traslada a los cuatro ejercicios siguientes.
Sobre la reducción por arrendamiento de vivienda: solo se aplica al alquiler de vivienda, nunca al de local, y únicamente sobre el rendimiento neto positivo declarado por el contribuyente en la autodeclaración. La Ley 12/2023 reformó este apartado y estableció una reducción general con porcentajes incrementados en supuestos tasados (viviendas en zonas de mercado residencial tensionado con determinadas rebajas de renta, alquiler a jóvenes en esas zonas, vivienda rehabilitada recientemente o alquiler a la administración con fines sociales), además de un régimen transitorio para los contratos firmados antes de la reforma. El porcentaje que te toca depende de la fecha de tu contrato y de si encajas en alguno de esos supuestos, así que compruébalo en la Agencia Tributaria antes de presentar la declaración en lugar de fiarte de un número leído por ahí.
IVA e ITP
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA: no se repercute y no se emite factura con IVA. El arrendamiento de local de negocio sí está sujeto y no exento, al tipo general del 21 %, y el arrendador debe presentar las declaraciones periódicas correspondientes. En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente están exentos; los de local siguen sujetos, con gestión autonómica, así que confirma el criterio de tu comunidad.
Retenciones
Si el inquilino es una empresa o un profesional y alquila un local para su actividad, debe practicar retención sobre la renta e ingresarla en Hacienda. En el alquiler de vivienda a un particular no hay retención. Este detalle descoloca a mucho propietario primerizo que ve llegar menos dinero del pactado: no es que el inquilino pague de menos, es que una parte va directa a Hacienda a cuenta de tu IRPF.
Deducciones para el inquilino
La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual quedó suprimida y solo sobrevive en régimen transitorio para contratos muy antiguos. Lo que sí existe son deducciones autonómicas en varias comunidades, con requisitos de edad, renta y a veces obligación de haber depositado la fianza. Consulta el manual de tu comunidad autónoma antes de darla por perdida.
Qué documentación exigir antes de firmar
Si eres el inquilino
- Nota simple del Registro de la Propiedad: cuesta poco, la pides online y te dice quién es el titular real y si hay hipoteca, embargos o cargas. Es la forma más rápida de detectar que quien te alquila no puede hacerlo.
- DNI o NIE del arrendador, o escritura y poderes si firma una sociedad.
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para arrendar y debes recibir copia del certificado registrado, no solo la etiqueta.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, según lo exija tu comunidad autónoma.
- Últimas facturas de suministros, para saber a qué consumo te enfrentas y comprobar que no hay deudas pendientes.
- Justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico: pídelo después de firmar, es tu garantía de recuperarla.
- Estatutos o normas de la comunidad si hay reglas relevantes sobre ruidos, animales o uso de zonas comunes.
Si eres el propietario
- DNI o NIE de todos los que van a figurar como arrendatarios.
- Acreditación de solvencia: contrato de trabajo y últimas nóminas, o declaración de la renta y pagos fraccionados si es autónomo. Pide lo proporcionado y no acumules documentación que no necesitas: el RGPD también se aplica aquí, y guardar copias de más te crea una obligación que no te conviene.
- Datos del avalista y su solvencia, si hay aval.
- Valorar un seguro de impago de alquiler, que suele exigir un estudio de solvencia previo del inquilino.
El depósito de la fianza es obligatorio y se olvida constantemente. El arrendador debe ingresar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma donde esté el inmueble (institutos y agencias de vivienda, según el territorio). No hacerlo puede acarrear sanción, y en algunas comunidades condiciona deducciones fiscales del inquilino. El plazo y el procedimiento varían por comunidad: búscalo en la web de vivienda de la tuya antes de que se te pase.
Errores frecuentes al redactar el contrato
- Copiar una plantilla anterior a 2019. Las reformas del RDL 7/2019 y de la Ley 12/2023 cambiaron duración, fianza, garantías adicionales y gastos. Una plantilla vieja te deja cláusulas nulas dentro.
- Olvidar la cláusula de actualización y descubrir tres años después que la renta no ha subido ni un euro porque no se pactó.
- No pactar la indemnización por desistimiento. Sin pacto expreso, el inquilino se va a los seis meses y no le debes reclamar nada.
- No incluir el supuesto de necesidad de la vivienda si el propietario prevé que puede necesitarla. Si no está en el contrato, no puede invocarse.
- Firmar sin inventario ni fotos. Después, la discusión sobre la fianza es palabra contra palabra.
- Repercutir gastos sin cifrarlos. «Comunidad e IBI a cargo del inquilino» sin importe anual determinado es un pacto endeble.
- No depositar la fianza en el organismo autonómico.
- Dejar los suministros a nombre del propietario «por comodidad» y acabar discutiendo cada factura.
- Etiquetar como temporada lo que es vivienda habitual, buscando esquivar la LAU.
- No firmar todas las páginas ni los anexos, que es lo primero que se ataca si hay pleito.
Qué hacer si algo va mal
Si eres propietario y el inquilino deja de pagar: requiere el pago por escrito y de forma fehaciente, guardando prueba del envío y de la recepción. Si no hay respuesta, la vía es el juicio de desahucio por falta de pago, que permite acumular la reclamación de las rentas debidas. No cambies la cerradura, no cortes suministros y no entres en la vivienda: además de no resolver nada, puedes acabar tú en el lado equivocado de un procedimiento penal por coacciones. Ten en cuenta también que existen normas de protección de personas en situación de vulnerabilidad que pueden condicionar los plazos del procedimiento; tu abogado te dirá si aplican.
Si eres inquilino y el propietario no repara: comunícalo por escrito con fecha y descripción del problema, y conserva el acuse. Si no responde en un plazo razonable, existen dos vías según la gravedad: reclamar judicialmente que se ejecute la reparación, o realizar las obras urgentes previa comunicación y reclamar el importe. Puedes también acudir a las oficinas de vivienda o de consumo autonómicas, que en muchos casos ofrecen mediación gratuita.
Si el conflicto es por la devolución de la fianza: reclama por escrito adjuntando el inventario de entrada y salida y las fotografías. La mediación o el arbitraje de consumo, cuando el arrendador esté adherido, resuelven bastante más rápido y barato que un juzgado. Y si el importe es reducido, la reclamación judicial no exige abogado ni procurador por debajo del umbral legal, aunque conviene informarse antes.
Casi todos los conflictos de alquiler que acaban en juzgado empezaron con algo que nadie puso por escrito. Un correo electrónico confirmando lo que hablasteis por teléfono cuesta dos minutos y vale como prueba.
Preguntas frecuentes sobre cómo crear un contrato de arrendamiento
¿Cuáles son los documentos necesarios para crear un contrato de arrendamiento?
DNI o NIE de ambas partes (o escritura y poderes si firma una sociedad), la referencia catastral y la descripción del inmueble, el certificado de eficiencia energética registrado, la cédula de habitabilidad si tu comunidad autónoma la exige, y el inventario con fotografías del estado del piso. El propietario suele pedir además acreditación de solvencia del inquilino, y el inquilino hace bien en pedir una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar la titularidad y las cargas.
¿Qué duración debe tener un contrato de arrendamiento?
En vivienda habitual podéis pactar el plazo que queráis, pero si es inferior al legal el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades a voluntad del inquilino hasta cinco años cuando el arrendador es persona física y hasta siete cuando es persona jurídica (art. 9 LAU). Agotado ese periodo, y si nadie avisa en plazo, entra una prórroga tácita de hasta tres años más (art. 10 LAU). Ojo: el criterio depende de quién sea el arrendador, no el inquilino. En arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales u oficinas, la duración es libremente pactable.
¿Cómo se establece el precio del alquiler?
La renta se fija libremente entre las partes y se refleja en el contrato en cifra y letra, indicando si incluye gastos y cuáles. La excepción son las zonas de mercado residencial tensionado previstas en la Ley 12/2023: donde la comunidad autónoma haya declarado esa zona y la declaración esté vigente, pueden existir límites a la renta de los nuevos contratos. Comprueba en la web de vivienda de tu comunidad si el inmueble está afectado antes de fijar el importe.
¿Es recomendable registrar el contrato de arrendamiento?
Inscribirlo en el Registro de la Propiedad no es obligatorio y la mayoría de contratos de vivienda no se inscriben. La ventaja aparece si el inmueble se vende: el art. 7.2 de la LAU condiciona a la inscripción que el arrendamiento sea oponible frente a terceros que compren confiando en el Registro. Requiere elevar el contrato a escritura pública ante notario, con su coste. No lo confundas con el depósito de la fianza en el organismo autonómico, que sí es obligatorio para el arrendador.
¿Cuánta fianza se puede pedir legalmente?
Una mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda y dos en arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 36 LAU). El importe no depende de que el inquilino sea persona física o jurídica. Además de esa fianza legal puedes pactar garantías adicionales —aval, depósito complementario, seguro de impago—, pero en contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, esas garantías no pueden superar dos mensualidades. Pedir tres meses de fianza en un alquiler de vivienda no es legal aunque el inquilino firme.
¿Puede el inquilino irse antes de que acabe el contrato?
Sí. El art. 11 de la LAU permite al arrendatario desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación. El propietario solo puede cobrar indemnización si se pactó expresamente en el contrato, y como máximo una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir, con la parte proporcional en periodos inferiores al año. Sin cláusula escrita, no hay nada que reclamar.
¿Se puede subir el alquiler cada año?
Solo si la actualización se pactó expresamente por escrito (art. 18 LAU). Sin esa cláusula, la renta no sube durante toda la vigencia del contrato. Cuando se pacta, la revisión es anual, se aplica en la fecha de cumplimiento de cada año de contrato y hay que notificarla por escrito, surtiendo efecto desde el mes siguiente. En vivienda, el índice de referencia aplicable lo determina la normativa vigente y lo publica el INE, así que consulta el valor actualizado antes de aplicar la subida en lugar de usar un porcentaje fijo.
¿Quién paga el IBI y los gastos de comunidad en un alquiler?
Por defecto, el propietario: es el sujeto pasivo del IBI y el titular en la comunidad. Se pueden repercutir al inquilino, pero el art. 20 de la LAU exige pacto escrito con determinación del importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Los suministros individualizables por contador (luz, agua, gas) son del inquilino. Las derramas por obras extraordinarias son siempre del propietario. Y los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023.
¿Es válido un contrato de alquiler verbal?
Sí, es válido: el art. 37 de la LAU permite a cualquiera de las partes exigir que se formalice por escrito, pero no condiciona la existencia del contrato al papel. El problema es probatorio. Sin documento no puedes acreditar la renta pactada, la fecha de inicio de la que dependen las prórrogas, el inventario ni el reparto de gastos, y quien no puede probar su versión suele perderla. Hazlo por escrito siempre, también con familiares y amigos.
¿Puede el propietario prohibir que el inquilino se empadrone?
No de forma efectiva. El padrón municipal es un registro administrativo obligatorio para quien reside en el municipio, regulado por la Ley 7/1985 y su reglamento, y el ayuntamiento lo tramita con el contrato de arrendamiento. Una cláusula privada no puede impedirlo. Empadronarse no otorga ningún derecho sobre la vivienda ni dificulta recuperarla al finalizar el contrato.
¿Se puede desahuciar a un inquilino que no paga sin ir a juicio?
No. En España no existe el desahucio extrajudicial: recuperar la posesión por impago exige un procedimiento judicial, normalmente el juicio de desahucio por falta de pago, que permite acumular la reclamación de las rentas debidas. Cambiar la cerradura, cortar los suministros o entrar en la vivienda puede constituir un delito de coacciones. Cualquier cláusula que prometa lo contrario es papel mojado.
¿Qué diferencia hay entre arrendamiento de vivienda y de local?
El de vivienda habitual se rige por el título II de la LAU, con normas imperativas de duración, prórrogas, fianza y garantías que no se pueden empeorar por pacto. El de uso distinto de vivienda —locales, oficinas, temporada— se rige por el título III y es en su mayor parte libremente pactable: la duración es la que acordéis, la fianza es de dos mensualidades y hay figuras propias como el traspaso o la indemnización por clientela. Además, el alquiler de local está sujeto a IVA al 21 % y el de vivienda está exento.
¿Cuándo hay que devolver la fianza y qué se puede descontar?
Al terminar el contrato y tras la entrega de llaves, una vez comprobado el estado del inmueble. Se puede descontar lo que se deba de renta o suministros y los desperfectos que excedan del desgaste normal por el uso, pero no el repintado rutinario ni el envejecimiento propio del paso de los años. La LAU prevé que la cantidad no devuelta en el plazo legal devengue intereses. Aquí es donde el inventario de entrada y salida con fotografías decide la discusión.
¿Necesito un abogado para hacer un contrato de alquiler?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Un contrato de arrendamiento te compromete durante años y las reformas de 2019 y 2023 han dejado obsoletas muchas plantillas que siguen circulando. Que un abogado o un administrador de fincas colegiado lo revise antes de firmar cuesta mucho menos que el conflicto que evita, sobre todo si hay inventario amplio, varios titulares, obras pendientes o el inmueble está en una zona con regulación específica.