Acta de entrega de llaves de alquiler: modelo comentado 2026

Qué es el acta de entrega de llaves y para qué sirve

El acta de entrega de llaves es un documento privado que firman arrendador y arrendatario el día en que la vivienda pasa a manos del inquilino. Recoge la fecha y la hora de la entrega, las llaves y los mandos que se dan, las lecturas de los contadores, el estado de cada estancia y, si el piso está amueblado, el inventario de muebles y electrodomésticos. No sustituye al contrato de arrendamiento: lo complementa, y lo correcto es incorporarlo como anexo. Si todavía estás con el contrato, tienes una guía para crear un contrato de arrendamiento paso a paso.

Su valor es probatorio. Cuando termina el contrato y hay que liquidar la fianza, la pregunta siempre es la misma: ¿este desperfecto estaba ya o lo causó el inquilino? Si nadie escribió cómo estaba la vivienda al principio, la respuesta depende de la memoria de dos personas con intereses opuestos. El acta, acompañada de fotografías fechadas, convierte esa discusión en una comparación entre dos documentos firmados.

En esta guía tienes dos modelos de entrega (uno breve y otro completo, comentado cláusula por cláusula), un modelo de acta de devolución con la liquidación de la fianza, el contenido que no debe faltar, cómo encaja todo con la fianza de la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué hacer en los problemas habituales: el inquilino que no devuelve las llaves, el que no firma la salida o el propietario que no deposita la fianza.

¿Es obligatoria? Lo que dice la ley

Ninguna norma estatal obliga a firmar un acta de entrega de llaves. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), regula la duración, la renta, la fianza y las obras, pero no exige un documento específico para la entrega. Lo que sí hacen la LAU y el Código Civil es crear obligaciones cuya prueba depende de saber cómo estaba la vivienda y cuándo se entregó:

• El arrendador debe entregar la vivienda y hacer las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir al uso pactado (artículo 1554 del Código Civil y artículo 21 de la LAU), salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
• El arrendatario debe devolverla al acabar el contrato tal como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil).
• La duración del contrato se cuenta desde su fecha o desde la puesta de la vivienda a disposición del inquilino si esta es posterior (artículo 9 de la LAU).
• El saldo de la fianza no devuelto devenga el interés legal a partir del mes siguiente a la entrega de las llaves (artículo 36.4 de la LAU).

La presunción que hace del acta un documento tan útil

Hay un precepto que explica mejor que ningún otro por qué conviene firmar el acta: el artículo 1562 del Código Civil establece que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Dicho de otro modo: si no hay acta ni fotos y al final del contrato aparece una puerta rayada, se parte de que estaba bien al entrar, y es el inquilino quien tiene que demostrar que el defecto ya existía.

Para el propietario el riesgo va en la otra dirección. La presunción le ayuda con el estado general, pero para descontar una cantidad concreta de la fianza tiene que justificar el daño, su importe y que no es desgaste normal. Sin descripción inicial precisa ni fotos de salida, esa justificación se queda coja.

Contenido mínimo del acta

Como mínimo, el acta debe identificar a las partes y el contrato al que se refiere, la vivienda, la fecha y la hora, las llaves entregadas, las lecturas de los contadores, el estado de la vivienda con los desperfectos que ya existen y, si procede, el inventario. Y tiene que estar firmada por todas las partes. Más abajo tienes desarrollados los nueve bloques que conviene incluir.

Modelo breve de acta de entrega de llaves

Si necesitas algo rápido para una entrega sencilla, por ejemplo una vivienda sin amueblar en buen estado, este modelo breve cubre lo imprescindible. Para pisos amueblados, fianzas altas o viviendas con desperfectos previos, usa el modelo completo que tienes más abajo. Otros documentos de uso habitual están en la sección de plantillas gratuitas.

Elemento	Qué poner
Arrendador	Nombre completo, DNI o NIE y domicilio a efectos de notificaciones
Arrendatario	Nombre completo, DNI o NIE y domicilio a efectos de notificaciones
Vivienda y contrato	Dirección completa, referencia catastral y fecha del contrato del que el acta es anexo
Fecha y hora	Día y hora exactos de la entrega
Llaves y mandos	Número de juegos y tipo de cada llave, mando o tarjeta
Contadores	Lecturas de luz, agua y gas con número de contador
Estado del inmueble	Descripción por estancias con los desperfectos que ya existen
Anexo fotográfico	Fotografías numeradas y fechadas
Firmas	Firma de todas las partes, por duplicado

Cómo preparar la entrega paso a paso

1. Firma primero el contrato y cobra la fianza por transferencia. Las llaves son el último paso, no el primero.
2. Prepara el acta con los datos fijos ya rellenos: partes, dirección, referencia catastral y fecha del contrato. El día de la cita solo quedará lo que se comprueba en la vivienda.
3. Cita al inquilino en la vivienda y, si puedes, con luz de día. Los desperfectos pequeños se fotografían mucho mejor con luz natural.
4. Recorred juntos cada estancia, probad electrodomésticos, grifos, desagües y persianas, y anotad lo que veáis los dos, con lenguaje concreto.
5. Fotografía contadores, desperfectos y cada estancia desde un encuadre que puedas repetir al final del contrato.
6. Explica el funcionamiento de la caldera, el termostato, el cuadro eléctrico y las llaves de corte de agua y gas, y deja constancia en el acta de que se ha hecho.
7. Firmad en el momento, en papel por duplicado o con firma electrónica, y entrega copia a la otra parte antes de irte.

Si eres el inquilino, el paso que no debes saltarte es el cuarto: señala todo lo que no funcione o esté dañado, aunque te parezca poca cosa, y pide que conste. Lo que no figure en el acta se presumirá en buen estado.

Normativa aplicable al acta y a la fianza

Estas son las normas que conviene tener a mano al preparar el acta y lo que aporta cada una:

Norma	Qué regula	Relación con el acta
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos	Duración (art. 9), conservación de la vivienda (art. 21), obras (art. 23) y fianza (art. 36)	Referencia al contrato, fianza y reparto de reparaciones
Código Civil, arts. 1554, 1561, 1562 y 1563	Obligaciones del arrendador, devolución de la finca, presunción de buen estado y responsabilidad por deterioro	Base de la comparación entre acta de entrada y acta de salida
Real Decreto-ley 7/2019	Reforma de la LAU: fianza sin actualizar durante los primeros años y límite de garantías adicionales	Importe de fianza y garantías que se reflejan en el acta
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda	Entre otras cuestiones, pone los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato a cargo del arrendador	Conceptos que no se pueden cobrar al inquilino en la entrega
Real Decreto 390/2021	Certificado de eficiencia energética de los edificios	Documento que se pone a disposición del arrendatario
Normativa autonómica de fianzas	Depósito obligatorio de la fianza en un organismo público	Justificante de depósito como anexo
Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS) y Ley 6/2020	Firma electrónica y servicios electrónicos de confianza	Validez del acta firmada en el móvil o la tableta

La normativa autonómica y el interés legal del dinero cambian con frecuencia. Comprueba siempre la versión vigente en el BOE o en el boletín oficial de tu comunidad antes de citar un plazo o un importe.

Cuándo entregar las llaves y qué no se cobra ese día

El orden razonable es este: firma del contrato, pago de la primera renta y de la fianza, y entrega de llaves con acta el mismo día o el día pactado como inicio del arrendamiento. Alterarlo casi siempre complica las cosas.

Si entregas las llaves antes de firmar el contrato

Dejar entrar a alguien «para que vaya llevando cosas» antes de firmar crea una situación sin reglas escritas: no hay renta pactada, ni duración, ni fianza. Si después no se llega a firmar, recuperar la vivienda puede acabar en el juzgado. Si hay que adelantar el acceso, firma al menos el contrato con su fecha de inicio y un acta que diga desde cuándo y para qué se permite entrar.

Si la fecha del contrato y la de entrega no coinciden

Refléjalo en el acta. Como el artículo 9 de la LAU cuenta la duración desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición si esta es posterior, la fecha del acta puede mover el vencimiento. Si la renta se devenga desde la entrega, dilo también para que no haya discusión sobre el importe del primer recibo.

Qué no se puede cobrar al inquilino

En alquiler de vivienda, el inquilino entrega la fianza legal de una mensualidad y, en su caso, una garantía adicional que no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, así que no deben aparecer en el acta como cantidades pagadas por el inquilino. Si el día de las llaves te piden un concepto que no entiendes, pide que conste por escrito y consulta en la oficina de vivienda o de consumo de tu municipio antes de pagar.

Qué protege realmente el acta a cada parte

Vamos a bajar del discurso general al terreno práctico, porque la mayoría de guías se quedan en «hazlo por si acaso» y no explican qué riesgo concreto neutraliza cada línea del documento. El acta de entrega de llaves cumple tres funciones jurídicas distintas y conviene separarlas mentalmente, porque cada una se defiende con pruebas diferentes.

La primera función es fijar la fecha de puesta a disposición del inmueble. El contrato de arrendamiento puede firmarse el día 20 y la entrada efectiva producirse el día 1 del mes siguiente. Si la renta se devenga desde la puesta a disposición, esa fecha determina cuánto se paga en el primer recibo y desde cuándo corren los plazos de duración mínima del artículo 9 de la LAU. Sin acta, la fecha depende de la memoria de dos personas que, cuando surge el conflicto, ya no se hablan bien.

La segunda función es describir el estado del inmueble en el instante cero. Aquí es donde se juega la fianza. El artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca «tal como la recibió», y la única manera de saber cómo la recibió es haberlo escrito y fotografiado. Sin ese punto de partida, cualquier discusión sobre una mancha en el parqué o un cristal roto se convierte en la palabra de uno contra la del otro, y la presunción del artículo 1562 del Código Civil, que da por recibida la vivienda en buen estado si no se describió, juega en contra de quien no dejó constancia de los defectos.

La tercera función es inventariar lo que se entrega: llaves, mandos, tarjetas de acceso, mobiliario, electrodomésticos, manuales, certificados de instalación de gas o el propio certificado de eficiencia energética. Un juego de llaves de seguridad con tarjeta de propiedad no se copia en una ferretería cualquiera y su reposición no es simbólica; el bombín de alta seguridad más la mano de obra del cerrajero se mueve con frecuencia en la horquilla de 150 a 350 euros, y en puertas acorazadas de gama alta puede superarlo. Que en el acta conste que se entregaron tres juegos y no dos evita después una discusión de varios cientos de euros.

Un acta bien hecha no gana el pleito: evita que el pleito llegue a existir. Cuando las dos partes tienen delante el mismo documento firmado con fotos numeradas, la liquidación de la fianza se reduce a comparar dos papeles, no dos memorias.

Qué gana el propietario

El arrendador obtiene una base objetiva para descontar de la fianza únicamente lo que puede demostrar. Ese matiz importa mucho: un propietario con acta descuenta menos de lo que le gustaría, pero lo que descuenta se sostiene si el inquilino reclama. Sin acta, muchos arrendadores retienen cantidades que después tienen que devolver con intereses porque no consiguieron acreditar el estado inicial.

Qué gana el inquilino

El arrendatario se blinda frente a la retención abusiva de la fianza, que es uno de los conflictos más frecuentes al terminar un alquiler. Si en el acta consta que la persiana del salón ya venía descolgada y que el frigorífico hacía ruido, ningún descuento posterior por esos conceptos prosperará. También le protege frente a reclamaciones por facturas de suministros anteriores a su entrada, siempre que se hayan anotado las lecturas de los contadores.

Y qué gana la agencia o el administrador

Si gestionas carteras de vivienda, el acta es tu escudo profesional. Documentar cada entrada y cada salida con el mismo formato convierte una discusión emocional en un procedimiento repetible, y reduce el tiempo de gestión de incidencias. Con un formato único y las fotos archivadas por expediente, cualquier persona del equipo puede defender una liquidación de fianza sin depender de quien hizo la entrega.

Contenido obligatorio: los nueve bloques del acta

No existe un contenido «obligatorio» en sentido legal estricto, porque la ley no regula el acta. Lo que sí existe es un contenido mínimo que la práctica judicial acepta como prueba útil. Si falta alguno de estos nueve bloques, el documento pierde fuerza justo en el punto donde suelen aparecer los conflictos.

1. Identificación completa de las partes

Nombre y apellidos, DNI, NIE o pasaporte, domicilio a efectos de notificaciones, teléfono y correo electrónico de arrendador y arrendatario. Si el arrendador es una sociedad, razón social, CIF, domicilio social y datos del apoderado que firma, con referencia al poder o al cargo. Si hay varios inquilinos, todos deben figurar y todos deben firmar: en un piso compartido, un acta firmada solo por uno complica reclamar al resto. Añade también quién actúa como representante si alguien firma por poder notarial, indicando notario, número de protocolo y fecha.

2. Identificación del inmueble y del contrato

Dirección completa con piso, puerta y código postal, referencia catastral y, si la tienes, la finca registral. Indica también la plaza de garaje y el trastero con su número, porque son elementos que se olvidan y después nadie sabe qué mando abría qué puerta. Añade la fecha del contrato de arrendamiento al que el acta sirve de anexo y su duración pactada. Esa referencia cruzada es lo que convierte el acta en parte del bloque contractual y no en un papel suelto.

3. Fecha, hora y lugar de la entrega

Parece un detalle menor y no lo es. La hora importa cuando la entrada y la salida se producen el mismo día, cuando hay que repartir el consumo de suministros o cuando se discute si el inquilino tuvo o no acceso a la vivienda durante una jornada concreta. Escribe la fecha en letra y número, y la hora con minutos. El lugar suele ser la propia vivienda, y así conviene que sea: entregar llaves en una cafetería sin haber visitado el piso juntos es el origen de la mitad de los problemas.

4. Número y tipo de llaves, mandos y tarjetas

Este bloque merece una tabla dentro del acta. No basta con «se entregan las llaves»: hay que decir cuántos juegos, de qué puertas y de qué tipo. Un formato que funciona bien es este.

Elemento de acceso	Tipo / marca	Unidades entregadas	Coste orientativo de reposición 2026
Llave puerta principal vivienda	Bombín de seguridad con tarjeta de propiedad	3	18 a 35 € por copia
Llave portal del edificio	Llave plana o de pomo	3	4 a 12 € por copia
Mando garaje comunitario	Mando a distancia rolling code	1	35 a 70 € por unidad
Tarjeta o llavero de proximidad	RFID portal / ascensor	2	10 a 25 € por unidad
Llave trastero	Candado o cerradura propia	1	5 a 15 € por copia
Llave buzón	Llave pequeña de gorja	2	4 a 10 € por copia
Sustitución completa del bombín	Cilindro alta seguridad + cerrajero	—	150 a 350 € (puede superarse en puertas acorazadas)

Los importes son orientativos, varían mucho por ciudad, marca y urgencia del servicio, y conviene pedir presupuesto antes de repercutir nada. Anotar el coste de reposición en el propio acta tiene una ventaja añadida: si al final del contrato falta un mando, la cantidad a descontar ya estaba pactada y no hay margen para el regateo.

5. Lecturas de contadores de luz, agua y gas

Este es el bloque que más dinero ahorra y el que más gente se salta. Anota la lectura exacta, la unidad, el número de contador o el CUPS y haz una fotografía del display en la que se vea el número junto con algún elemento identificable. Si el suministro está en el nombre del arrendador y se va a cambiar de titular, indícalo también, junto con la compañía comercializadora y la potencia contratada.

Suministro	Qué anotar	Dato adicional recomendado	Riesgo si se omite
Electricidad	Lectura en kWh y número de contador	CUPS de 20 dígitos, potencia contratada en kW, comercializadora, si hay discriminación horaria	Discutir facturas del periodo entre inquilinos; sorpresas por potencia insuficiente
Agua fría	Lectura en m³ y número de contador	Si el contador es individual o comunitario y quién factura	Repercusión de consumos del inquilino anterior
Agua caliente sanitaria	Lectura del repartidor de costes si existe	Sistema centralizado o individual	Liquidaciones comunitarias sin base de reparto
Gas natural	Lectura en m³ y número de contador	CUPS del gas, fecha de la última revisión periódica de la instalación	Sanciones por revisión caducada y facturas cruzadas
Calefacción central	Lectura de contadores de calorías por radiador	Coeficientes de reparto de la comunidad	Derramas de calefacción imposibles de repartir

La revisión periódica obligatoria de las instalaciones receptoras de gas natural se realiza cada cinco años; la hace la empresa distribuidora o, si el titular lo prefiere, una empresa instaladora habilitada, y conviene consultar el precio antes de encargarla. Dejar constancia en el acta de la fecha del último certificado evita que la responsabilidad quede en el aire.

6. Estado de estancias, instalaciones y acabados

Recorre la vivienda estancia por estancia y describe lo que ves con lenguaje neutro y verificable. «Buen estado» no significa nada. «Parqué de roble sin arañazos visibles salvo marca de 4 cm junto al radiador del salón, ver foto 07» sí significa algo. Un recorrido eficaz cubre: paredes y techos, suelos, carpintería interior y exterior, persianas, cristales, sanitarios, grifería, azulejos, silicona de bañera y plato de ducha, enchufes y llaves de luz, cuadro eléctrico con diferencial y magnetotérmicos, caldera o termo, aire acondicionado, extractor, cerraduras y armarios empotrados con sus baldas.

7. Estado de los electrodomésticos

Cada aparato con marca, modelo, número de serie si es visible, antigüedad aproximada, si está en garantía y si funciona en el momento de la entrega. La prueba de funcionamiento se hace delante del inquilino: enciende la vitrocerámica, arranca un programa corto del lavavajillas, comprueba que el frigorífico enfría y que el horno alcanza temperatura. Lo que no se prueba, no se documenta, y lo que no se documenta acaba discutiéndose.

8. Inventario del mobiliario si la vivienda está amueblada

En vivienda amueblada el inventario es la mitad del acta. Enumera por estancias, con cantidad, descripción, material y estado. Si algún mueble tiene valor relevante, indica un valor de reposición razonable y consensuado. Un inventario típico de un piso amueblado de dos dormitorios ronda las cuarenta o cincuenta líneas; parece pesado, pero se hace una vez y sirve para todo el contrato y para el siguiente.

9. Fotografías y anexos con valor probatorio

Las fotos no valen por existir, valen por ser identificables. Numéralas, refiérelas en el texto del acta («ver anexo fotográfico, imágenes 01 a 46»), imprímelas en un anexo firmado por ambas partes o, si vas por vía digital, inclúyelas en el mismo PDF que se firma electrónicamente para que queden selladas dentro del documento. Conserva además los originales con sus metadatos, porque la fecha y hora incrustada en el archivo refuerza mucho la prueba. Un vídeo continuo de tres o cuatro minutos recorriendo la vivienda, grabado el mismo día y mencionado en el acta, es un complemento excelente.

Regla práctica: si una discusión futura te va a costar más de cien euros, merece una foto propia. Contadores, electrodomésticos, sanitarios, suelos y cualquier desperfecto preexistente entran en esa categoría.

Modelo comentado cláusula por cláusula

Aquí tienes el modelo desarrollado con el comentario de por qué está cada cláusula y qué error evita. Adáptalo a tu caso y revísalo con un profesional si el contrato tiene particularidades, como renta antigua, uso distinto del de vivienda o subarriendo.

Por qué cada cláusula está donde está

La cláusula primera fija el momento posesorio y evita la discusión sobre desde cuándo se paga. La segunda convierte las llaves en un bien identificado y cuantificable. La tercera separa las facturas de un inquilino y del siguiente, que es el conflicto más barato de evitar y más caro de resolver. La cuarta introduce el concepto de desperfecto preexistente, que es la protección real del inquilino. La quinta y la sexta cubren el equipamiento, donde se concentran las reclamaciones en pisos amueblados. La séptima da soporte probatorio a todo lo anterior. La octava vincula el acta con la fianza y con la obligación de depósito, un punto que muchos arrendadores particulares desconocen. La novena anticipa el cierre del ciclo. Y la décima resuelve algo tan prosaico como saber a qué dirección se escribe cuando hay que reclamar.

Cláusulas opcionales que conviene valorar

• Prohibición o autorización de obras. Remite al artículo 23 de la LAU y deja por escrito qué modificaciones se admiten y si deben reponerse al estado original.
• Régimen de mascotas, con mención al estado de suelos y tapicerías si se autorizan.
• Seguro de hogar: quién cubre continente, quién contenido y qué número de póliza tiene cada uno.
• Normas de la comunidad, entregadas por escrito y con acuse de recibo en el propio acta.
• Instrucciones de uso de caldera, aire acondicionado o vitrocerámica de inducción, cuando el mal uso puede provocar daños.

Acta de entrega frente a acta de devolución

Son dos documentos gemelos que solo tienen sentido juntos. El acta de entrega marca el punto de partida; el acta de devolución, también llamada acta de recepción o de finalización, marca el punto de llegada. La liquidación de la fianza no es más que la diferencia entre ambos, depurada por el desgaste normal.

Aspecto	Acta de entrega (inicio)	Acta de devolución (fin)
Momento	Al poner la vivienda a disposición del inquilino	El día en que el inquilino devuelve las llaves y desaloja
Objetivo	Fijar el estado inicial y el inventario	Comparar con el estado inicial y liquidar
Contadores	Lectura de partida y cambio de titularidad	Lectura final y baja o retorno de titularidad
Llaves	Se detallan las entregadas	Se cuentan las devueltas y se anotan las que faltan
Fotografías	Anexo con el estado original	Anexo con el estado final, mismos encuadres
Efecto sobre la fianza	Deja constancia del importe y del depósito	Abre el plazo del artículo 36.4 de la LAU
Firmantes	Arrendador y arrendatario, por duplicado	Los mismos; si el inquilino se niega, se documenta con testigo o acta notarial
Error más común	Describir con adjetivos vagos	Aceptar las llaves «sin mirar» y reclamar después

Un truco que funciona muy bien: haz las fotos de salida desde los mismos puntos y con los mismos encuadres que las de entrada. La comparación visual lado a lado es demoledora ante cualquier tercero, ya sea un mediador, un perito o un juez. Guarda los dos juegos en la misma carpeta con nomenclatura del tipo 01-salon-entrada.jpg y 01-salon-salida.jpg.

Qué hacer si el inquilino se niega a firmar el acta de salida

Ocurre, sobre todo cuando la relación se ha deteriorado. Tienes tres opciones razonables. La primera, levantar el acta unilateralmente con dos testigos que firmen y con reportaje fotográfico fechado. La segunda, encargar un acta notarial de presencia: el notario acude, describe lo que ve y protocoliza las fotografías; su coste depende del arancel notarial, de la extensión y del desplazamiento, así que pide presupuesto previo. La tercera, contratar un informe pericial si los daños son importantes y prevés reclamación judicial. La elección depende del importe en juego: no tiene sentido gastar en acreditar los daños más de lo que se va a reclamar.

Modelo de acta de devolución de llaves y liquidación de la fianza

El acta de devolución cierra el ciclo. Lo ideal es que tenga la misma estructura que la de entrega, porque su función es compararse con ella línea a línea. Este modelo incluye la liquidación de la fianza en el propio documento: si las dos partes están de acuerdo, firman y el asunto queda cerrado ese mismo día; si no lo están, el acta deja por escrito exactamente en qué discrepan.

La opción B es importante para el inquilino: firmar el acta reconociendo que ha devuelto las llaves no le obliga a aceptar los descuentos. Firmar con la disconformidad anotada fija la fecha de entrega, que es la que abre el plazo del artículo 36.4 de la LAU, sin renunciar a discutir la liquidación.

Cómo se calcula el saldo: un ejemplo con cifras supuestas

Imagina una fianza de una mensualidad de 900 euros. En la salida se comprueba que falta el mando de garaje que figuraba en el acta de entrada, que hay una lama de persiana rota por un golpe y que queda pendiente la factura de luz del último periodo del inquilino. La pintura amarilleada del salón, después de varios años de contrato, es desgaste normal y no se descuenta. Los importes de la tabla son inventados para ilustrar la mecánica; en tu caso tienen que salir de presupuestos o facturas reales.

Concepto	Base documental	Importe del ejemplo
Fianza entregada	Contrato y acta de entrega	900 €
Mando de garaje no devuelto	Acta de entrega (1 mando) frente a acta de devolución (0)	− 50 €
Lama de persiana rota por golpe	Fotos de entrada y salida con el mismo encuadre + presupuesto	− 120 €
Factura de luz del último periodo	Lecturas de contadores de ambas actas + factura	− 45 €
Pintura amarilleada	Desgaste por uso ordinario (art. 1561 del Código Civil)	0 €
Saldo a devolver	Transferencia con concepto «devolución de fianza»	685 €

Si el saldo no se devuelve dentro del mes siguiente a la entrega de las llaves, empieza a devengar el interés legal del dinero, como se explica en la sección sobre el plazo de devolución.

La fianza del artículo 36 de la LAU y su depósito

Aquí conectamos el acta con el dinero. El artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, establece que a la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Ese «uso distinto» incluye locales de negocio, oficinas, despachos profesionales y arrendamientos de temporada.

Conviene entender bien tres consecuencias que se derivan del precepto:

1. La fianza es obligatoria, no opcional. No es una garantía que el arrendador pueda renunciar libremente sin más, porque la norma la configura como exigencia legal y las comunidades autónomas la vinculan a un depósito administrativo.
2. La fianza no se actualiza durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, según la redacción del artículo 36.2 que introdujo el Real Decreto-ley 7/2019. Pasado ese periodo, en cada prórroga puede ajustarse al alza o a la baja hasta igualar la mensualidad o mensualidades de la renta vigente.
3. Las garantías adicionales están limitadas. Tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 7/2019, en los contratos de vivienda la garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica. En esos contratos, fianza y garantía adicional suman como máximo tres mensualidades.

La fianza no es «dinero del propietario por si acaso». Es una cantidad depositada en garantía que, en la mayoría de comunidades autónomas, ni siquiera debe estar en la cuenta del arrendador, sino ingresada en un organismo público.

El depósito en el organismo autonómico

Esta es la parte que más arrendadores particulares desconocen y que puede acabar en sanción. La disposición adicional tercera de la LAU habilita a las comunidades autónomas para establecer la obligación de depositar el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica. Prácticamente todas la han desarrollado, con organismos, plazos y trámites distintos.

Quién gestiona el depósito y en qué plazo depende de cada comunidad: en unas lo lleva el instituto o la agencia autonómica de vivienda (en Cataluña, el INCASÒL) y en otras la consejería o la agencia tributaria autonómica, con impresos y trámites propios. Los plazos también varían y suelen contarse desde la firma del contrato. Como no hay una regla única y las normas autonómicas se reforman, la tabla no da plazos: recoge lo que tienes que comprobar en la sede electrónica de tu comunidad antes de firmar el acta.

Qué comprobar	Por qué importa	Cómo reflejarlo en el acta
Organismo competente	El depósito tiene que hacerse donde indica la normativa de la comunidad en la que está la vivienda	Nombre del organismo en la cláusula de fianza
Plazo de depósito	Su incumplimiento puede acarrear recargos o sanciones administrativas	Compromiso de depósito dentro de plazo
Forma de ingreso	Muchas comunidades exigen un impreso o un trámite telemático propio	Referencia del trámite o número de expediente, cuando exista
Recuperación del depósito	Al final del contrato el arrendador solicita la devolución del depósito, pero la obligación de devolver la fianza al inquilino es suya	Remisión al acta de devolución
Regímenes especiales	Algunas comunidades prevén un régimen concertado para quien gestiona muchos contratos	Indicación del régimen aplicable, si procede

Cómo se refleja el depósito en el acta

Basta una línea: importe, fecha de entrega de la fianza, forma de pago (transferencia siempre, nunca efectivo si puedes evitarlo) y compromiso de depósito con indicación del organismo. Si el depósito ya está hecho, incorpora el número de expediente o el justificante como anexo. Para el inquilino, ese dato es útil: le permite comprobar que el depósito se hizo y apoyar su reclamación si el arrendador se niega a devolver. Ten presente que la obligación de devolver la fianza es siempre del arrendador, aunque el dinero esté depositado en la Administración.

Plazo de devolución de la fianza e interés legal

El artículo 36.4 de la LAU es taxativo: el saldo de la fianza que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el propio arrendatario sin que se haya hecho efectiva dicha restitución.

Fíjate en la precisión del texto, porque de ahí salen tres reglas prácticas:

• El plazo se cuenta desde la entrega de las llaves, no desde el fin del contrato ni desde que el arrendador «tiene tiempo». De nuevo: sin acta de devolución fechada, ese día no está probado.
• Un mes no es un plazo para devolver, es el momento en que empiezan a correr intereses. El arrendador puede y debe devolver antes si no hay nada que descontar.
• Lo que se devuelve es el saldo, es decir, la fianza menos las cantidades legítimamente descontadas y acreditadas. Retener el total «hasta ver» no es conforme a derecho.

El interés legal del dinero lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado. En los últimos ejercicios se ha movido en el entorno del 3 al 3,25 % anual, pero es un dato que cambia y debes comprobar el vigente en el BOE antes de calcular nada. Sobre una fianza de 900 euros, un año de retraso al 3,25 % supone algo menos de 30 euros de interés: poco dinero, pero un argumento que ordena la negociación.

Situación	Qué dice la práctica	Documento que lo prueba
Devolución sin incidencias	Transferencia del importe íntegro en días, no en meses	Acta de devolución y justificante bancario
Descuento por desperfectos	Debe detallarse por conceptos con presupuesto o factura	Comparación acta entrada / salida + factura del gremio
Descuento por suministros pendientes	Solo por consumos del periodo del inquilino	Lecturas de contadores en ambas actas
Retención total sin justificar	Genera intereses y suele decaer en reclamación	Burofax de reclamación con acuse
Impago del inquilino	La fianza puede aplicarse a rentas debidas	Extractos bancarios y requerimientos previos

Cómo reclamar la fianza paso a paso

1. Reclamación amistosa por escrito, con el desglose que consideres correcto y referencia al acta de devolución. Correo electrónico con acuse de lectura o burofax.
2. Burofax con acuse de recibo y certificación de texto si no hay respuesta en diez o quince días. Su coste depende de la extensión y de los servicios añadidos, y es la prueba de la interpelación que activa los intereses de demora del artículo 1100 del Código Civil.
3. Consulta al organismo autonómico de fianzas para verificar si el depósito se hizo. Si no se hizo, es un argumento de presión y, en algunas comunidades, motivo de expediente sancionador.
4. Intento de solución extrajudicial. Desde la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, para presentar la mayoría de las demandas civiles hay que acreditar antes que se ha intentado resolver el conflicto por un medio adecuado: negociación directa, mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial u otros previstos en la ley. Hay excepciones, y la reclamación previa tiene que cumplir ciertos requisitos para servir a este fin, así que conviene redactarla con asesoramiento. El arbitraje de consumo solo encaja si el arrendador es una empresa o un profesional adherido al sistema arbitral; entre particulares no se aplica.
5. Vía judicial. Las reclamaciones de cantidad que no superan los 2.000 euros permiten comparecer sin abogado ni procurador en el juicio verbal, lo que abarata mucho el procedimiento. El proceso monitorio también es una vía frecuente para deudas dinerarias documentadas. El plazo general de prescripción de las acciones personales es de cinco años según el artículo 1964 del Código Civil, aunque conviene no apurarlo.

Desperfectos frente a desgaste por uso ordinario

Esta distinción decide la mayoría de las liquidaciones de fianza y casi nadie la explica bien. El artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca «tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable». Traducido: el paso del tiempo lo paga el propietario, el mal uso lo paga el inquilino. Y el artículo 1563 añade que el arrendatario responde del deterioro o pérdida salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya.

El punto complicado es la frontera. Ayuda pensar en dos preguntas: ¿este daño se habría producido igualmente con un uso normal durante el tiempo que duró el contrato? y ¿es proporcional a la vida útil del elemento?

Elemento	Desgaste por uso ordinario (paga el propietario)	Desperfecto imputable (paga el inquilino)	Coste orientativo de reparación 2026
Pintura de paredes	Amarilleo, marcas de cuadros, pequeñas rozaduras tras varios años	Agujeros grandes, pintadas, colores cambiados sin permiso	8 a 14 €/m² de superficie pintada
Parqué o tarima	Pérdida de brillo y microarañazos en zonas de paso	Manchas de agua por fuga no comunicada, quemaduras, tablas levantadas	25 a 60 €/m² según acuchillado o sustitución
Silicona de baño	Ennegrecimiento por humedad ambiental	Moho generalizado por falta total de ventilación y limpieza	60 a 150 € por baño
Persianas	Cinta desgastada por uso continuado	Lamas rotas por golpe o tirón	90 a 220 € por hueco
Electrodomésticos	Avería por fin de vida útil del aparato	Rotura de puerta, bandejas o cristal por golpe	Variable; pide presupuesto del SAT
Cerradura	Desgaste del bombín tras muchos años	Pérdida de llaves que obliga a cambiar el cilindro	150 a 350 € con mano de obra
Grifería	Cal y pérdida de cromado	Rotura por manipulación indebida	70 a 180 € por punto
Limpieza final	Suciedad normal de una mudanza	Vivienda entregada con residuos, muebles abandonados o grasa acumulada	10 a 18 €/hora de servicio profesional

Los importes son orientativos de mercado y varían por provincia, urgencia y calidad de materiales. Antes de descontar nada, pide al menos un presupuesto de un profesional y compártelo con la otra parte: los descuentos con factura o presupuesto detrás casi nunca se discuten, los descuentos «a ojo» casi siempre acaban en reclamación.

La amortización, el criterio que casi nadie aplica

Si el inquilino rompe una encimera que ya tenía doce años, no debe pagar una encimera nueva completa: debe pagar el valor residual de lo que rompió. Aplicar un criterio de vida útil y amortización es lo razonable y lo que suelen aceptar los tribunales. Como orientación práctica, muchos peritos manejan vidas útiles del orden de ocho a diez años para pintura interior, diez a quince para electrodomésticos de gama media y quince a veinte para carpintería o sanitarios. Reflejar en el acta de entrada la antigüedad aproximada de cada elemento facilita mucho ese cálculo después.

Si el inquilino no devuelve las llaves

Escenario incómodo y más frecuente de lo que parece: el contrato ha terminado, el inquilino dice que se ha ido, pero las llaves no aparecen. O peor, sigue teniendo acceso y entra a por sus cosas semanas después. Lo primero es entender que la posesión no se recupera por la fuerza.

Lo que no debes hacer nunca

• Cambiar la cerradura por tu cuenta mientras el arrendatario mantenga la posesión. Puede constituir un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho, y las condenas por esta vía existen y son reales.
• Cortar los suministros para forzar la salida. Mismo riesgo penal y, además, arruina cualquier reclamación civil posterior.
• Entrar en la vivienda sin autorización, aunque seas el propietario. El domicilio es del ocupante mientras dure la posesión.
• Tirar los enseres que hayan quedado dentro sin requerimiento previo y sin inventario.

La secuencia correcta

1. Requerimiento fehaciente. Burofax con acuse de recibo y certificación de texto al domicilio de notificaciones del acta, otorgando un plazo breve y concreto para la devolución de llaves y la firma del acta de devolución.
2. Constancia del abandono, si la vivienda está vacía. Aquí el acta notarial de presencia es la herramienta más limpia: el notario acude, hace constar que el inmueble está desocupado y describe lo que hay dentro.
3. Inventario de enseres abandonados, fotografiado y custodiado un tiempo razonable antes de disponer de ellos.
4. Reclamación de las cantidades devengadas hasta la devolución efectiva. Mientras el inquilino conserve la posesión, el propietario puede reclamar la renta o una indemnización equivalente por el tiempo de ocupación; el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca al concluir el arriendo.
5. Acción judicial: desahucio por expiración del plazo con reclamación de rentas, o acción de precario si la ocupación continúa sin título. Cuando la deuda está bien documentada, el monitorio es una vía ágil.
6. Cambio de cerradura solo cuando la posesión está recuperada de forma pacífica y documentada, y con constancia del coste por si procede repercutirlo.

Si el inquilino no devuelve las llaves, el reloj del artículo 36.4 de la LAU no ha empezado a correr. El plazo del mes para devolver la fianza se cuenta desde la entrega de las llaves, así que la demora no juega en tu contra como arrendador siempre que lo tengas documentado.

Y si eres el inquilino y el propietario no te recoge las llaves

Sucede cuando el arrendador quiere alargar artificialmente el contrato o evitar que empiece el plazo de devolución de la fianza. Envía un burofax comunicando la fecha de desalojo y ofreciendo la entrega de llaves; si no acude, puedes consignarlas notarialmente o remitirlas por un medio con constancia. Documenta el estado de la vivienda con fotos y, si puedes, con testigos. Esa constancia es la que fija la fecha desde la que corre el mes del artículo 36.4.

Casos especiales: habitaciones, temporada, varios inquilinos y venta del piso

El modelo general sirve para la mayoría de alquileres de vivienda habitual, pero hay situaciones en las que conviene adaptarlo.

Alquiler de una habitación

El alquiler de una habitación dentro de una vivienda que se comparte con otras personas se suele considerar fuera del ámbito de la LAU, que está pensada para la vivienda completa, y se rige por lo pactado y por las normas del Código Civil sobre arrendamientos. Eso cambia reglas como la duración mínima o el régimen de la fianza, y la normativa autonómica sobre depósito puede tratarlo de forma distinta, así que compruébalo en tu comunidad. Para el acta, lo relevante es separar la habitación de uso privativo (estado, mobiliario, llave propia si la hay) de las zonas comunes, que se describen de forma más general porque las usan varias personas.

Alquiler de temporada

El arrendamiento por temporada, por ejemplo por estudios o por un destino laboral de unos meses, es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda según el artículo 3 de la LAU. La fianza legal es de dos mensualidades y el contrato debe dejar clara la causa de la temporalidad. Como las rotaciones son frecuentes y los pisos suelen alquilarse amueblados, el inventario detallado y las fotos pesan todavía más que en un alquiler de larga duración. Si lo que alquilas es un local, tienes un modelo de contrato de arrendamiento de local con sus particularidades.

Varios inquilinos que no salen a la vez

Si en el contrato figuran varios arrendatarios y uno se va antes que los demás, no basta con que devuelva su juego de llaves. Documenta la salida con un anexo firmado por todos que recoja quién sale, qué llaves devuelve y si el contrato continúa con quienes se quedan. La fianza es única: lo prudente es no liquidarla hasta el final, salvo que todas las partes pacten otra cosa por escrito.

Venta de la vivienda con el inquilino dentro

Si el propietario vende la vivienda durante el arrendamiento, el comprador se subroga en la posición del arrendador en los términos del artículo 14 de la LAU. En la práctica, conviene que el vendedor entregue al comprador copia del contrato, del acta de entrega con su anexo fotográfico y del justificante de depósito de la fianza, porque normalmente será el nuevo propietario quien levante el acta de devolución y liquide la fianza al final. Sin el acta de entrada, el comprador hereda un contrato sin punto de partida documentado.

Entrega a través de agencia o administrador

Cuando la entrega la hace una agencia o un administrador, quien firma actúa en nombre del propietario y el acta debe decirlo: nombre de la persona, empresa y título con el que interviene. Pide copia firmada en el mismo acto. Y recuerda lo visto al principio: en alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria corren a cargo del arrendador.

Firma electrónica del acta

Firmar el acta en el móvil, en el propio salón del piso, es hoy la forma más práctica de hacerlo, y su validez está fuera de discusión cuando se hace bien. El marco es el Reglamento (UE) 910/2014, conocido como eIDAS, actualizado por el Reglamento (UE) 2024/1183 que introduce la cartera europea de identidad digital, junto con la Ley 6/2020 reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza.

Dos ideas te bastan para decidir:

• No se pueden negar efectos jurídicos a una firma electrónica por el mero hecho de ser electrónica o de no ser cualificada. Es el principio de no discriminación del artículo 25 de eIDAS.
• La firma electrónica cualificada tiene el mismo efecto jurídico que la firma manuscrita. Las demás, simples y avanzadas, son válidas pero su fuerza probatoria depende de cómo se acredite el proceso.

Tipo de firma	Qué es	Uso recomendado en el acta	Coste orientativo 2026
Simple	Trazo en pantalla, casilla de aceptación, imagen de firma	Suficiente en relaciones de confianza y contratos de importe bajo	Gratuito o incluido en apps de gestión
Avanzada	Vinculada al firmante, detecta modificaciones posteriores, con evidencias de identificación	La opción con mejor relación coste/seguridad para actas de alquiler	Según plataforma: pago por envío o suscripción; compara tarifas antes de contratar
Cualificada	Basada en certificado cualificado y dispositivo seguro de creación	Operaciones de importe alto o cuando la otra parte exige equivalencia plena	Sin coste con el DNI electrónico; los servicios de firma remota cualificada cobran según proveedor
Manuscrita en papel	Firma de puño y letra por duplicado	Siempre válida; incómoda para anexar decenas de fotos	Coste de impresión

Un matiz que confunde a mucha gente: el certificado de persona física de la FNMT es gratuito y cualificado, pero instalado como archivo en el ordenador o en el móvil produce, en rigor, una firma avanzada basada en certificado cualificado. La firma cualificada exige además un dispositivo cualificado de creación de firma, como el chip del DNI electrónico o un servicio de firma remota cualificado. Para un acta de alquiler, cualquiera de las dos da una prueba sólida si se conserva bien.

Cómo firmar el acta electrónicamente sin errores

1. Genera un PDF único que contenga el acta y todos los anexos, incluidas las fotografías numeradas. Que las fotos vayan dentro del documento firmado y no en un correo aparte es lo que las sella.
2. Usa una plataforma que emita certificado de auditoría o evidencia con marca de tiempo, IP, dirección de correo, teléfono de verificación y huella del documento.
3. Verifica la identidad con un segundo factor: código SMS o, mejor, con captura del documento de identidad si la plataforma lo permite.
4. Conserva el PDF firmado, el certificado de auditoría y los archivos originales de las fotos con sus metadatos, en dos ubicaciones distintas. Un documento firmado que no encuentras cuando lo necesitas no vale nada.
5. Envía copia a la otra parte en el mismo acto y guarda el justificante de envío.

Un detalle jurídico útil: si la otra parte impugna la autenticidad de la firma electrónica, la comprobación se hace conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil y a la normativa de servicios electrónicos de confianza, y cuando se ha usado un servicio de confianza cualificado la ley presume que el documento reúne las características que se cuestionan. Por eso compensa elegir plataformas que dejen evidencias completas del proceso.

Checklist final y errores que cuestan dinero

Imprime esto o guárdalo en el móvil. Es el resumen operativo de todo lo anterior, pensado para el día de la entrega.

Antes de la cita

• Contrato firmado y fianza recibida por transferencia, con concepto identificable.
• Acta preparada con los datos ya rellenos salvo lecturas y estado.
• Batería del móvil cargada y espacio libre para 50 fotos y un vídeo.
• Juegos de llaves contados y etiquetados.
• Certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad si tu comunidad la exige y último certificado de revisión de gas, listos para entregar.

Durante la entrega

• Recorrido conjunto estancia por estancia, sin prisa. Cuarenta minutos bien invertidos.
• Prueba real de electrodomésticos, grifos, desagües, persianas, luces y cuadro eléctrico.
• Fotografía de cada contador con la lectura legible.
• Anotación literal de todo desperfecto preexistente, por pequeño que sea.
• Explicación del funcionamiento de la caldera, del termostato y de las llaves de corte de agua y gas, con constancia en el acta de que se ha hecho.
• Firma por duplicado o firma electrónica en el momento, nunca «te lo mando mañana».

Después

• Depósito de la fianza en el organismo autonómico dentro de plazo y archivo del justificante.
• Cambio de titularidad de los suministros y comunicación de las lecturas a las comercializadoras.
• Copia del acta y anexos a la otra parte y a tu gestor o administrador.
• Recordatorio en el calendario para el acta de devolución al vencimiento del contrato.

Los seis errores más caros

1. Entregar llaves sin visita conjunta. Ahorras media hora y arriesgas la fianza entera.
2. Describir con adjetivos. «Correcto», «normal» o «bien» no son descripciones; son opiniones que nadie puede verificar dos años después.
3. No anotar los contadores. Es el error más barato de evitar y uno de los que más discusiones genera.
4. Olvidar el depósito de la fianza en el organismo autonómico. Puede acarrear recargo y sanción, y debilita tu posición si el inquilino reclama.
5. Retener la fianza completa sin desglose. Genera intereses desde el mes siguiente a la entrega de llaves y suele terminar en reclamación con costes.
6. No hacer acta de devolución. Sin punto de llegada, el punto de partida no sirve para nada.

Y una recomendación final de oficio: cuando el importe en juego supera el equivalente a dos o tres mensualidades, o cuando aparecen daños estructurales, humedades, obras no autorizadas o impagos acumulados, deja de gestionarlo por tu cuenta y acude a un abogado especializado en arrendamientos urbanos o a un administrador de fincas colegiado. La consulta inicial suele costar menos que el primer error que evita.

Preguntas frecuentes sobre el acta de entrega de llaves

¿Qué es un acta de entrega de llaves en alquiler?

Es el documento privado que firman arrendador y arrendatario el día de la entrega de la vivienda para dejar constancia de la fecha y la hora, las llaves y mandos entregados, las lecturas de los contadores, el estado de cada estancia y el inventario si el piso está amueblado. Se incorpora como anexo del contrato y sirve de base para liquidar la fianza al final.

¿Es obligatorio hacer un acta de entrega de llaves?

No lo exige ninguna ley estatal, pero es muy recomendable. Si no se describe el estado inicial, el artículo 1562 del Código Civil presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado, y cualquier desperfecto previo que no conste será difícil de probar al final del contrato.

¿Qué debe incluir un acta de entrega de llaves?

Como mínimo: identificación de las partes y del contrato, dirección y referencia catastral, fecha y hora, número y tipo de llaves y mandos, lecturas de luz, agua y gas, estado de estancias y electrodomésticos con los desperfectos preexistentes, inventario si está amueblada, referencia a la fianza y anexo de fotografías numeradas, con la firma de todas las partes.

¿Qué pasa si no se hizo acta de entrega al empezar el alquiler?

El contrato sigue siendo válido, pero se pierde la prueba del estado inicial. Como el artículo 1562 del Código Civil presume que la vivienda se recibió en buen estado salvo prueba en contrario, el inquilino tendrá que demostrar con fotos, correos o testigos que un defecto ya existía. Si el contrato está en curso, podéis firmar ahora un acta de estado con la fecha real, dejando claro que se levanta después de la entrada.

¿Cuántas copias del acta de entrega de llaves hay que firmar?

Se firma por duplicado ejemplar y a un solo efecto: una copia para el arrendador y otra para el arrendatario, cada una con su anexo fotográfico numerado. Si intervienen varios inquilinos, todos firman y todos reciben copia. En formato electrónico, cada firmante recibe el mismo PDF sellado más el certificado de auditoría del proceso.

¿El acta de entrega de llaves sustituye al contrato de alquiler?

No. El contrato regula la renta, la duración, las prórrogas y las obligaciones de las partes; el acta solo documenta el momento de la entrega y el estado del inmueble. Lo correcto es incorporar el acta como anexo del contrato, con referencia expresa a su fecha, para que ambos documentos se lean juntos.

¿Cuánta fianza puede pedirme el propietario?

El artículo 36 de la LAU fija una mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como locales u oficinas. Además, en vivienda las garantías adicionales están limitadas con carácter general a dos mensualidades más tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica.

¿Cuándo tiene que devolverme la fianza el propietario?

Al finalizar el arrendamiento, una vez liquidados los desperfectos acreditados y los suministros pendientes. Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido el saldo, esa cantidad devenga el interés legal del dinero conforme al artículo 36.4 de la LAU. El interés legal lo fija cada año la Ley de Presupuestos, así que conviene comprobar el vigente en el BOE.

¿Quién paga el desgaste normal de la vivienda?

El propietario. El artículo 1561 del Código Civil obliga al inquilino a devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Ese matiz cubre el amarilleo de la pintura, los microarañazos del suelo o la cal en la grifería. Lo que sí paga el inquilino son los daños por mal uso, golpes o falta de mantenimiento.

¿Se puede descontar la limpieza final de la fianza?

Solo si la vivienda se entrega en condiciones claramente peores que las de recepción y así consta en las dos actas. Una limpieza de mudanza normal no es descontable; una vivienda con residuos, muebles abandonados o suciedad acumulada sí lo es, con presupuesto o factura de un servicio profesional que suele moverse entre 10 y 18 euros por hora.

¿Qué hago si el inquilino no devuelve las llaves al terminar el contrato?

Requerir la devolución por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, documentar la situación con fotografías o acta notarial de presencia y, si persiste, acudir a la vía judicial mediante desahucio por expiración del plazo o acción de precario, con reclamación de las rentas devengadas. Nunca cambies la cerradura ni cortes los suministros por tu cuenta: puede constituir coacciones.

¿Es válida la firma electrónica en el acta?

Sí. El Reglamento eIDAS impide negar efectos jurídicos a una firma por su forma electrónica, y la firma cualificada equivale a la manuscrita. Para un acta de alquiler, la firma avanzada con certificado de auditoría, marca de tiempo y verificación por SMS ofrece la mejor relación entre coste y seguridad probatoria.

¿Hay que anotar las lecturas de los contadores?

Sí, y con foto del display. Anota la lectura, el número de contador y el CUPS de luz y gas. Es lo que separa las facturas del inquilino saliente de las del entrante y evita que alguien pague consumos que no ha hecho. Añade también la fecha del último certificado de revisión de la instalación de gas.

¿Puedo hacer el acta si el piso está sin amueblar?

Por supuesto, y sigue siendo útil. Simplemente el bloque de inventario de mobiliario se sustituye por una mención de que la vivienda se entrega sin amueblar, y ganan peso los apartados de acabados, carpintería, instalaciones y electrodomésticos fijos como la caldera o la placa.

¿Qué pasa si el propietario no depositó la fianza en el organismo autonómico?

La obligación de depósito es del arrendador y su incumplimiento puede dar lugar a recargos y sanciones administrativas según la normativa de cada comunidad autónoma. Para el inquilino no supone perder el derecho a la devolución: sigue pudiendo reclamarla al arrendador, y la falta de depósito refuerza su posición negociadora.

¿Puede el propietario quedarse una copia de las llaves?

Puede conservar una copia si así se pacta, pero eso no le autoriza a entrar cuando quiera. Mientras dura el arrendamiento, la vivienda es el domicilio del inquilino y el propietario necesita su consentimiento para acceder, también para revisar o reparar. Lo sensato es que el acta diga cuántas copias conserva cada parte y en qué casos y con qué aviso se usarán.

¿Qué modelo de acta de devolución de llaves uso al final del contrato?

Uno con la misma estructura que el de entrada, para comparar punto por punto: lecturas finales, llaves devueltas y no devueltas, estado de cada estancia con los mismos encuadres fotográficos y liquidación de la fianza con cada descuento justificado. Si el inquilino no está conforme con algún descuento, puede firmar la devolución de llaves dejando anotada su disconformidad.