Plantilla de contrato de alquiler simple gratis: guía práctica con la LAU (2026)

Qué es una plantilla de contrato de alquiler simple y cuándo te sirve

Un contrato de alquiler "simple" es, en la práctica, un contrato de arrendamiento de vivienda habitual reducido a lo indispensable: identificación de las partes, descripción de la vivienda, duración, renta, fianza y poco más. No es una categoría legal distinta del contrato de alquiler normal —se rige exactamente por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994)—, es solo una versión sin cláusulas accesorias que muchos propietarios y muchos inquilinos no necesitan: pactos sobre reformas, subarriendo, cesión del contrato o cláusulas para uso mixto de vivienda y oficina.

Te sirve cuando el arrendador es un particular con una sola vivienda, el inquilino va a destinarla a vivienda habitual y no hay circunstancias especiales (obras a cargo del inquilino, mobiliario de valor con inventario detallado, alquiler con opción a compra, alquiler de una habitación dentro de un piso compartido). Si tu caso tiene alguna de esas particularidades, una plantilla genérica se queda corta y conviene añadir cláusulas específicas o consultar a un profesional antes de firmar.

Lo importante de cualquier plantilla, simple o no, es que incluya el contenido mínimo que exige la LAU. Una plantilla gratuita que omite la fianza, no fija una duración clara o no dice quién paga qué gastos no es más rápida de rellenar: es un contrato incompleto que va a generar dudas el día que algo no salga como se esperaba.

Modelo de contrato de alquiler simple (texto con huecos para rellenar)

Este es un modelo orientativo con la estructura habitual de un contrato de arrendamiento de vivienda entre particulares. Rellena los corchetes con los datos reales y adapta las cláusulas de renta, duración y gastos a lo pactado; si tu caso tiene particularidades, consulta con un profesional antes de firmar.

Este modelo cubre un caso estándar de alquiler de vivienda completa a un particular. No sustituye la revisión de un profesional si tu caso tiene particularidades: varios inquilinos no convivientes, mobiliario de alto valor, obras previstas, alquiler con opción a compra o vivienda en una zona de mercado residencial tensionado declarada por tu comunidad autónoma.

Cláusula a cláusula: qué dice la LAU sobre cada una

Identificación de las partes y de la vivienda

El contrato tiene que identificar con precisión a ambas partes (nombre completo, DNI o NIE, domicilio) y describir la vivienda con su dirección completa y, si es posible, su referencia catastral. Parece un trámite menor, pero es lo primero que se revisa si hay que reclamar algo: sin identificación correcta, un burofax o una demanda pueden dirigirse a la persona o dirección equivocada. Si el arrendador actúa a través de un administrador o una agencia, conviene que el contrato lo diga expresamente y que quede claro quién es la parte arrendadora real a todos los efectos (fianza, notificaciones, devolución de la fianza al final).

Duración y prórrogas (artículo 9 LAU)

La duración del contrato la pactan libremente las partes, pero la LAU protege al inquilino frente a duraciones muy cortas: si se pacta menos de cinco años (cuando el arrendador es una persona física) o menos de siete años (cuando es una persona jurídica), el contrato se prorroga año a año, de forma obligatoria para el arrendador, hasta alcanzar esa duración mínima. El inquilino puede evitar esa prórroga avisando con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento que no quiere renovar. Pasada la duración mínima, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar (el arrendador con 4 meses de antelación, el inquilino con 2), el contrato se prorroga por años adicionales hasta un máximo de tres años más.

Renta y forma de pago (artículo 17 LAU)

La renta se fija libremente por las partes y normalmente se paga por meses anticipados, dentro de los siete primeros días del mes, salvo que el contrato pacte otra cosa. Conviene detallar en el contrato la forma de pago (transferencia, domiciliación) y dejar constancia de una cuenta bancaria, para tener siempre justificante del pago; pagar en efectivo sin recibo es la forma más habitual de acabar discutiendo, meses después, si una mensualidad se pagó o no.

Actualización de la renta (artículo 18 LAU)

Si el contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta se queda igual durante toda su vigencia: la actualización nunca es automática por defecto. Cuando sí se pacta actualizarla, hay que fijar un índice de referencia y una fecha; el índice y los topes que se le pueden aplicar han cambiado varias veces en los últimos años (referencias al IPC, límites temporales por real decreto-ley y, más recientemente, un índice de referencia del alquiler de vivienda distinto del IPC), así que antes de aplicar una subida conviene comprobar cuál es el índice vigente en el momento concreto de la revisión, no el que aparecía en una plantilla de hace unos años.

Fianza y garantías adicionales (artículo 36 LAU)

La fianza en metálico es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en un alquiler de vivienda (dos si el uso no es de vivienda). El arrendador tiene que depositarla en el organismo de vivienda de su comunidad autónoma; es una obligación del arrendador frente a la administración, no una opción. Aparte de la fianza, se puede pactar una garantía adicional (aval bancario, depósito o fianza de un tercero), pero el artículo 36.5 LAU limita esa garantía adicional a un máximo de dos mensualidades de renta, salvo que la duración pactada del contrato sea superior a cinco años, caso en el que no existe ese límite legal.

Gastos generales y suministros (artículo 20 LAU)

Los gastos generales del inmueble (comunidad de propietarios) y los tributos que graven la vivienda (IBI) corresponden por defecto al arrendador. Solo pueden repercutirse al inquilino si el contrato lo pacta de forma expresa y detalla el importe anual de esos gastos en el momento de la firma; un contrato que se limita a decir "los gastos de comunidad los paga el inquilino", sin más detalle, deja una cláusula débil y discutible. Los suministros que se contratan a nombre del inquilino (luz, agua, gas, internet) van siempre a su cargo, con independencia de lo que diga el contrato sobre otros gastos.

Conservación, obras y adaptación por discapacidad (artículos 21 y 24 LAU)

El arrendador tiene que mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y hacerse cargo de las reparaciones necesarias que no se deban al uso normal del inquilino. El inquilino, por su parte, no puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda sin permiso escrito del arrendador, salvo un caso concreto: las obras necesarias para adaptar la vivienda a su discapacidad o a la de las personas con las que conviva, que puede realizar aunque el contrato no lo mencione, con el único requisito de comunicarlo previamente por escrito.

Desistimiento y causas de resolución (artículos 11 y 27 LAU)

El inquilino puede dejar el contrato antes de que termine, a partir de los seis meses de haberlo firmado, avisando con al menos 30 días de antelación; no necesita justificar el motivo. Si el contrato lo pacta, el arrendador puede exigir una indemnización de hasta una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir, prorrateando los meses si el periodo pendiente es inferior a un año; sin ese pacto expreso, no hay indemnización. Al margen del desistimiento, el contrato puede resolverse por impago de renta o fianza, por subarriendo o cesión no autorizados, por daños dolosos en la vivienda o por actividades molestas, insalubres o ilícitas, entre las causas que recoge el artículo 27 de la LAU.

La fianza: cuánto es, quién la custodia y cuándo se devuelve

La fianza no es un capricho del propietario ni algo negociable sin límite: la LAU fija su importe mínimo y su función. Sirve para cubrir posibles impagos o desperfectos al final del contrato, y es distinta de cualquier garantía adicional que se pacte aparte.

Haz siempre el check-in y el check-out de la vivienda con fotos fechadas y, si es posible, con la otra parte presente. Es la prueba más sencilla y más barata para discutir —o para no discutir— la devolución de la fianza.

Si el arrendador se demora en devolver la fianza sin motivo justificado, el inquilino puede reclamarla primero por burofax, dando un plazo razonable, y después por la vía civil si no hay respuesta. Documentar el estado de la vivienda a la entrada y a la salida es lo que suele decidir estas discusiones, mucho más que cualquier cláusula del contrato.

Duración mínima y prórroga obligatoria: la tabla que tienes que mirar

Este es, junto a la fianza, el punto donde más plantillas gratuitas fallan: copian una duración fija de uno o dos años sin mencionar que la ley obliga a prorrogarla si es más corta que el mínimo legal. Poner "un año, prorrogable" en el contrato no cambia nada: la prórroga obligatoria se aplica igual, lo mencione el contrato o no, porque es una norma imperativa que protege al inquilino.

Que el contrato ponga "un año" no significa que el arrendador pueda recuperar la vivienda en un año sin más: mientras no se cumpla la duración mínima legal, la prórroga es obligatoria para él, la pida o no el inquilino.

Que el arrendador quiera recuperar la vivienda antes del vencimiento no es una opción libre durante la prórroga obligatoria, salvo que se haya pactado expresamente esa posibilidad para cuando la necesite para sí o para un familiar de primer grado, con sus propios requisitos y plazos de preaviso conforme al artículo 9.3 LAU.

Cláusulas que no puedes meter en el contrato aunque las firméis los dos

Que ambas partes firmen una cláusula no la hace válida si contradice una norma imperativa de la LAU. Estas son las más habituales en plantillas mal copiadas:

• Renunciar a la duración mínima o a la prórroga obligatoria. Una cláusula que diga "el inquilino renuncia a la prórroga del artículo 9" no tiene efecto: es un derecho mínimo del arrendatario que no se puede eliminar por pacto en su perjuicio.
• Fianza superior a una mensualidad camuflada como "depósito". Se puede pedir garantía adicional, pero con los límites del artículo 36.5 LAU explicados arriba; pedir "dos mensualidades de fianza" sin más, en un contrato de duración normal, se sale de ese límite.
• Repercutir gastos de comunidad o IBI sin pacto expreso y detallado. Una cláusula genérica ("todos los gastos los paga el inquilino") sin especificar cuáles y su importe anual es discutible y, en la práctica, poco defendible.
• Impedir las obras de adaptación por discapacidad. El derecho a adaptar la vivienda por discapacidad del inquilino o de quien conviva con él (artículo 24 LAU) no puede excluirse por contrato.
• Penalizaciones por desistimiento superiores a lo que permite la ley. La indemnización por dejar el contrato antes de tiempo tiene el tope de una mensualidad por año pendiente, prorrateado por meses; una cláusula que fije una penalización mayor, o que además haga perder toda la fianza, no es exigible en esos términos.
• Excluir la subrogación de familiares en caso de fallecimiento del inquilino. El artículo 16 LAU reconoce ese derecho a determinadas personas en los casos que la ley permite; una cláusula que lo elimine de raíz no es válida.

La consecuencia práctica de una cláusula nula no es que se anule todo el contrato: normalmente el contrato sigue siendo válido y esa cláusula concreta se sustituye por lo que dice la ley. Pero si dependes de una cláusula así para tomar una decisión —por ejemplo, firmar pensando que solo te piden un año—, conviene saber que no te protege como parece.

Errores más comunes al usar una plantilla gratuita de internet

La mayoría de problemas no vienen de firmar un contrato "simple", sino de rellenar mal una plantilla sin adaptarla. Los más frecuentes:

1. Copiar un modelo genérico pensado para un uso distinto de vivienda (oficina, local comercial) sin adaptar las cláusulas.
2. No incluir la referencia catastral ni una descripción completa de la vivienda (planta, puerta, anejos como trastero o plaza de garaje).
3. Dejar en blanco quién paga los gastos de comunidad y los suministros, dando por hecho que "ya se sabe" entre las partes.
4. Fijar una duración de un año sin mencionar la prórroga obligatoria, y creer que ese año es un límite real para el arrendador.
5. No hacer inventario ni fotos fechadas del estado de la vivienda al entregar las llaves.
6. Confundir la fianza legal con la garantía adicional y pedir (o aceptar pagar) de más sin saberlo.
7. No indicar la forma de pago ni dejar rastro bancario de la renta mensual.
8. Dejar la cláusula de actualización con un índice que ya no se usa o sin fecha de referencia.

Un contrato de una página, bien rellenado y adaptado a tu caso, protege más que uno de diez páginas copiado de una plantilla que no corresponde a tu situación.

Impuestos y trámites: qué hacer después de firmar

Firmar el contrato no cierra el trámite del todo. El arrendamiento de vivienda está sujeto, con carácter general, al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (modalidad TPO), que se autoliquida con el modelo 600 y corresponde pagar al inquilino; distintas comunidades autónomas han aprobado bonificaciones o exenciones para el alquiler de vivienda habitual en los últimos años, así que conviene comprobar la normativa vigente en tu comunidad antes de descartar o de asumir el trámite, o consultarlo con una gestoría.

Además del impuesto, conviene: dar de alta o cambiar de titular los suministros (luz, agua, gas, internet) a nombre del inquilino; comunicar el cambio al administrador de la comunidad si el edificio lo pide; conservar una copia firmada por ambas partes y el justificante del depósito de la fianza; y, si el inquilino quiere, empadronarse en la vivienda, trámite administrativo independiente del contrato de alquiler que no requiere autorización expresa del propietario en la mayoría de ayuntamientos, aunque conviene comprobarlo en el consistorio correspondiente.

Antes de firmar: checklist final

• ¿Están bien identificadas ambas partes con DNI/NIE y domicilio, y la vivienda con dirección completa y referencia catastral?
• ¿Queda claro el importe de la renta, la forma de pago y el día del mes?
• ¿Se especifica si la renta se actualiza y con qué índice, o si no se actualiza?
• ¿Está fijado el importe de la fianza (una mensualidad) y, en su caso, de la garantía adicional dentro de los límites legales?
• ¿Dice el contrato quién paga los gastos de comunidad, el IBI y los suministros, con importes detallados si se repercuten al inquilino?
• ¿Hay inventario o descripción del estado de la vivienda, con fotos fechadas?
• ¿Recoge las condiciones de desistimiento anticipado y la posible indemnización, dentro de los límites del artículo 11 LAU?
• ¿Firman ambas partes con fecha y conservan cada una una copia?

Esta guía es orientativa y recoge el contenido general de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en España; no sustituye el asesoramiento de un abogado, una gestoría o la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma, especialmente si tu caso tiene particularidades como una zona de mercado residencial tensionado declarada, un arrendador considerado gran tenedor, una vivienda protegida o un contrato anterior a 1995.