Qué normativa regula el alquiler de una plaza de garaje
Uso distinto de vivienda, no arrendamiento de vivienda
Cuando alquilas una plaza de garaje que no forma parte de un piso —es decir, que se contrata por separado, aunque esté en el mismo edificio— el contrato no se rige por las normas de protección de la vivienda habitual que regula el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se rige por el artículo 3 de la LAU, que define los arrendamientos «para uso distinto del de vivienda»: locales, trasteros, plazas de garaje y, en general, cualquier inmueble que no se destina a residencia. La consecuencia práctica es que no hay prórrogas obligatorias de cinco o siete años, no hay limitación legal estricta a un mes de fianza, y las partes tienen mucho más margen para pactar lo que quieran.
Qué dice el Código Civil cuando el contrato no lo prevé todo
La LAU regula el arrendamiento de uso distinto de forma bastante escueta: básicamente remite a lo que pacten las partes. Cuando el contrato guarda silencio sobre algo —por ejemplo, sobre el régimen de reparaciones o sobre qué pasa si el arrendador vende la plaza durante el contrato— se aplica el régimen general del arrendamiento de cosas de los artículos 1542 y siguientes del Código Civil. Por eso conviene que el contrato sea lo más completo posible: cuanto menos deje sin pactar, menos dudas quedan sujetas a la interpretación supletoria del Código Civil.
Plaza suelta o plaza junto con la vivienda: no es el mismo contrato
La diferencia no es solo terminológica. Si alquilas tu vivienda y, en el mismo contrato, incluyes la plaza de garaje que va con ella (mismo edificio, mismo arrendador, uso accesorio), la plaza se contagia del régimen de la vivienda: mismas prórrogas, misma fianza de un mes y, como verás más abajo, el mismo tratamiento de IVA exento. Pero si alquilas la plaza por separado —a otro inquilino distinto del de la vivienda, o simplemente sin vivienda de por medio, como pasa con muchas plazas de garaje que se compran o alquilan de forma independiente en el centro de las ciudades— entonces el contrato es autónomo y se rige íntegramente por las reglas de uso distinto de vivienda que resume esta guía.
Esta distinción afecta también a quién puede alquilar: comunidades de propietarios que ceden plazas sobrantes, particulares que compraron una plaza de inversión sin vivienda encima, empresas que alquilan plazas a sus empleados o a terceros junto a un local. En todos esos casos hablamos de uso distinto de vivienda, con independencia de que el inquilino use la plaza para un coche particular.
Qué tiene que llevar el contrato: cláusulas imprescindibles
Identificación de las partes y de la plaza
Nombre completo o razón social, DNI/NIF y domicilio de arrendador y arrendatario. De la plaza: dirección completa del edificio, número de plaza, planta si el garaje tiene varias, y —si existen— referencia catastral y número de finca registral. Cuando el garaje forma parte de una comunidad de propietarios, conviene identificar también si la plaza es un elemento privativo independiente o un anejo inseparable de otra vivienda o local.
Renta, forma de pago y actualización
El importe mensual, si incluye o no IVA, la fecha límite de pago y la forma (transferencia, domiciliación). Añade una cláusula de actualización anual: lo habitual es referenciarla a la variación del IPC que publica el INE, o fijar un porcentaje concreto, pero sin este pacto expreso la renta se queda congelada durante toda la duración del contrato.
Duración, prórrogas y preaviso
Fecha de inicio, duración pactada y qué pasa al vencimiento: si se prorroga automáticamente salvo aviso, o si hace falta un nuevo acuerdo expreso. Fija también el plazo de preaviso para no renovar, por ejemplo 30 días antes del vencimiento, para evitar sorpresas a ambas partes.
Fianza y garantías adicionales
Importe entregado, número de mensualidades que representa, y plazo y condiciones de devolución al finalizar el contrato. Si además se pide un aval bancario o una garantía adicional (frecuente cuando el inquilino es una empresa), debe quedar detallado en una cláusula propia.
Gastos, uso permitido y subarriendo
Quién paga la comunidad y el IBI de la plaza, para qué se puede usar exactamente (normalmente, estacionamiento de un vehículo concreto, excluyendo taller, almacén o trastero salvo pacto expreso) y si se permite o no subarrendar o cederla a un tercero.
Causas de resolución
Enumera de forma clara qué incumplimientos permiten resolver el contrato antes de tiempo: impago de la renta, uso distinto del pactado, incumplimiento grave de cualquier obligación. Cuanto más concreta sea esta cláusula, menos margen de discusión hay si llega el momento de aplicarla.
Duración y prórrogas: aquí manda la libertad de pactos
A diferencia del alquiler de vivienda habitual, donde la ley obliga a prorrogar el contrato hasta un mínimo de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) aunque el propietario no quiera, en el arrendamiento de una plaza de garaje suelta no existe esa prórroga forzosa. Las partes pactan la duración que prefieran: un mes, un año, varios años o indefinida, y también pactan libremente si se renueva de forma tácita o si hace falta un acuerdo expreso cada vez. Esto da flexibilidad, pero también significa que, si el contrato no dice nada sobre preaviso, cualquiera de las partes puede dar por terminado el arrendamiento con el simple vencimiento del plazo pactado, sin más trámite que respetar lo firmado.
Conviene no confundir esta libertad con ausencia total de reglas: si el contrato es indefinido o de larga duración y no se fija un mecanismo claro de finalización, cualquier discrepancia sobre cuándo y cómo se puede terminar acaba resolviéndose por las reglas generales de los contratos del Código Civil, con la incertidumbre que eso conlleva. Fijar el preaviso por escrito evita ese problema.
La fianza: cuánto pedir y dónde depositarla
El artículo 36 de la LAU fija la fianza legal en dos mensualidades de renta para los arrendamientos de uso distinto de vivienda, frente al mes que corresponde a la vivienda habitual. Esa norma se pensó sobre todo para locales de negocio, y una parte de la doctrina discute si tiene sentido aplicarla sin matices a una plaza de garaje aislada, donde el riesgo de impago o de daños suele ser menor que en un local comercial. En la práctica encontrarás de todo: desde una mensualidad hasta las dos que marca la ley, o incluso más si el arrendador pide garantías adicionales. Si te piden un importe que se sale claramente de lo habitual en tu zona, o si tienes dudas sobre si aplica la fianza de uso distinto o la de vivienda (por ejemplo, porque la plaza va ligada a un contrato de vivienda), consulta con un asesor antes de firmar.
Como alternativa o complemento a la fianza en efectivo, algunos propietarios piden un aval bancario o un depósito en una cuenta bloqueada a nombre de ambas partes, sobre todo cuando la renta mensual es alta o el contrato es de larga duración. Ninguna de estas fórmulas sustituye la fianza legal de la LAU: se pactan además de ella, como garantía adicional, y conviene detallar en el contrato su importe, quién la constituye y en qué supuestos se puede ejecutar.
Qué paga el propietario a Hacienda por alquilar la plaza
El dinero que cobras por alquilar una plaza de garaje es, para el propietario particular, un rendimiento de capital inmobiliario que se declara en el IRPF, igual que el alquiler de un piso o un local. La diferencia importante está en las reducciones: el alquiler de vivienda destinada a residencia habitual del inquilino tiene derecho a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo declarado; el alquiler de una plaza de garaje independiente, al no ser vivienda, no tiene derecho a esa reducción. Se declara el ingreso íntegro y se restan los gastos deducibles que correspondan (IBI, comunidad, amortización de la plaza, intereses de un préstamo si lo hubiera), pero sin el beneficio fiscal reservado a la vivienda habitual del inquilino.
Si el propietario es una empresa o actúa como profesional, el alquiler tributa dentro de su actividad económica y su régimen correspondiente (Impuesto sobre Sociedades o estimación directa/objetiva en IRPF si es autónomo), con sus propias reglas de gastos deducibles. En cualquiera de los dos casos, conviene llevar un registro claro de ingresos y gastos de cada plaza alquilada, porque Hacienda cruza los datos de las cuentas bancarias con las declaraciones.
IVA en el alquiler de plaza de garaje: cuándo se paga y cuándo no
La regla general es que el alquiler de una plaza de garaje está sujeto y no exento de IVA, al tipo general del 21%. Esto es así cuando la plaza se alquila de forma independiente, sin vinculación directa a un arrendamiento de vivienda.
La excepción está en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA, que extiende la exención del alquiler de vivienda a un máximo de dos plazas de garaje cuando se arriendan conjuntamente con la vivienda, al mismo arrendatario, situadas en el mismo edificio o complejo residencial. En ese caso concreto, la plaza sigue el mismo régimen que la vivienda: exenta de IVA, sin más trámite. Fuera de ese supuesto —plaza alquilada sola, a un inquilino distinto, o en un edificio distinto al de la vivienda— se aplica el 21%.
Si el arrendador es un particular que solo alquila una plaza de garaje de forma esporádica, esta sujeción a IVA le obliga a darse de alta en el epígrafe correspondiente del IAE y a repercutir e ingresar el IVA trimestralmente, con las obligaciones formales que eso implica (facturación, modelos 303 y 390). Es un punto que muchos propietarios particulares desconocen y que conviene aclarar con una gestoría antes de empezar a cobrar la renta.
Retención del 19% cuando el inquilino es una empresa
Cuando el arrendatario de la plaza es una empresa o un profesional obligado a retener —por ejemplo, una compañía que alquila plazas para sus empleados, o un autónomo que la usa para su actividad—, la norma general obliga a practicar una retención a cuenta del IRPF del arrendador, actualmente del 19%, e ingresarla trimestralmente en Hacienda mediante el modelo correspondiente. El inquilino paga la renta menos la retención, y el propietario recupera esa cantidad al presentar su declaración de IRPF.
Existen excepciones a esta obligación de retener, ligadas por ejemplo al importe anual que un mismo arrendatario paga a un mismo arrendador, o a que el propio arrendador acredite estar exento de retención por su situación fiscal (algunas entidades total o parcialmente exentas, o determinados regímenes especiales). Estas excepciones tienen requisitos concretos que conviene verificar con un gestor o asesor fiscal en el momento de firmar, porque el importe exacto y los supuestos exentos pueden variar con la normativa vigente.
Plaza independiente frente a plaza incluida con la vivienda
La tabla resume las diferencias que más preguntan quienes están a punto de alquilar o de firmar como inquilinos:
| Aspecto | Plaza de garaje independiente | Plaza incluida con la vivienda (accesorio) |
|---|---|---|
| Normativa aplicable | Art. 3 LAU (uso distinto) + Código Civil supletorio | Art. 2 LAU (vivienda), dentro del mismo contrato |
| IVA | 21% | Exento (art. 20.Uno.23º LIVA), como la vivienda |
| Fianza legal | 2 mensualidades (art. 36 LAU) | 1 mensualidad (régimen de vivienda) |
| Duración | Libertad de pactos, sin prórroga forzosa | Prórroga obligatoria hasta 5/7 años (art. 9 LAU) |
| Reducción IRPF del 60% para el propietario | No aplica | Aplica si es vivienda habitual del inquilino |
| Retención IRPF si el inquilino es empresa | 19%, salvo excepciones | 19%, salvo excepciones (misma regla) |
Y esta segunda tabla resume qué documentación conviene reunir antes de firmar, tanto si alquilas como si eres el inquilino:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Escritura o nota registral de la plaza | Confirmar quién es el propietario real y si la plaza es finca independiente o anejo de una vivienda |
| Últimos recibos de IBI y de comunidad | Comprobar que están al día y quién los ha pagado hasta la firma |
| DNI/NIF de ambas partes | Identificar correctamente a los firmantes en el contrato |
| Justificante de la fianza entregada | Acreditar importe y fecha, necesario para reclamar la devolución al terminar |
| Referencia catastral de la plaza | Incluirla en el contrato y evitar confusiones cuando hay varias plazas en el mismo edificio |
Errores que más se repiten al redactar este contrato
Una plaza de garaje sin vivienda no es un alquiler de vivienda a escala reducida: es otro contrato, con otra fianza y, casi siempre, con IVA de por medio.
El error más frecuente es copiar literalmente una plantilla de contrato de alquiler de vivienda y limitarse a cambiar «piso» por «plaza de garaje». El resultado suele arrastrar cláusulas de prórroga legal de vivienda, referencias a la fianza de un mes o menciones a la Ley de Propiedad Horizontal pensadas para elementos comunes de un edificio residencial, que no encajan con el régimen de uso distinto de vivienda.
El pacto que no dejas por escrito es el que más se discute después: quién paga la comunidad, cómo se actualiza la renta y qué pasa si el vehículo ya no cabe en la plaza.
El segundo error habitual es no fijar la actualización de la renta ni el reparto de gastos de comunidad, lo que genera discusiones al cabo de uno o dos años cuando sube el recibo de la comunidad o cuando el propietario quiere subir la renta y descubre que el contrato no lo permite sin un nuevo acuerdo. El tercero es no identificar bien la plaza (número, planta, referencia catastral), algo especialmente problemático en garajes grandes con decenas de plazas numeradas de forma poco intuitiva.
La plantilla ayuda a no olvidar cláusulas, pero no sustituye la revisión de un profesional cuando hay mucho dinero o mucho tiempo de contrato de por medio.
Plantilla de contrato de alquiler de plaza de garaje
Esta plantilla recoge las cláusulas mínimas explicadas en esta guía. Rellena cada corchete con tus datos y revísala con un profesional antes de firmar, sobre todo las cláusulas de fianza, IVA y resolución si el importe o la duración son elevados.
En [ciudad], a [fecha].
REUNIDOS
De una parte, [nombre y apellidos o razón social del arrendador], con DNI/NIF [número] y domicilio en [dirección], en adelante EL ARRENDADOR.
De otra parte, [nombre y apellidos o razón social del arrendatario], con DNI/NIF [número] y domicilio en [dirección], en adelante EL ARRENDATARIO.
Ambas partes, con capacidad legal suficiente, ACUERDAN suscribir el presente contrato de arrendamiento de plaza de garaje, con sujeción a las siguientes
CLÁUSULAS
PRIMERA. Objeto. El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario la plaza de garaje número [número de plaza], situada en [dirección completa del inmueble], con referencia catastral [referencia] y finca registral número [número], destinada exclusivamente al estacionamiento de un vehículo [turismo/motocicleta] del arrendatario, quedando excluido cualquier otro uso (almacenamiento, taller, trastero) salvo pacto expreso en contrario.
SEGUNDA. Duración. El presente contrato tendrá una duración de [número] [meses/años], a contar desde el [fecha de inicio], pudiendo prorrogarse por periodos de [periodo] mediante acuerdo expreso o de forma tácita si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar con [plazo, por ejemplo 30 días] de antelación al vencimiento.
TERCERA. Renta. La renta mensual se fija en [importe] euros, IVA [incluido/excluido según proceda], que el arrendatario abonará dentro de los primeros [día] de cada mes mediante [forma de pago].
CUARTA. Actualización de la renta. La renta se actualizará anualmente conforme a [índice pactado, por ejemplo la variación del IPC publicada por el INE, o un porcentaje fijo], con efectos desde cada aniversario del contrato.
QUINTA. Fianza. El arrendatario entrega en este acto [importe] euros en concepto de fianza, equivalente a [número] mensualidades, que se devolverá en el plazo de [plazo] tras la finalización del contrato y la comprobación del estado de la plaza, descontando en su caso los daños o cantidades pendientes.
SEXTA. Gastos. Serán a cargo de [arrendador/arrendatario] los gastos de comunidad de propietarios correspondientes a la plaza, así como el IBI en la parte proporcional que corresponda, salvo pacto distinto.
SÉPTIMA. Subarriendo y cesión. El arrendatario no podrá subarrendar ni ceder la plaza a un tercero sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
OCTAVA. Causas de resolución. Serán causa de resolución, entre otras: el impago de la renta, el uso de la plaza para fines distintos del pactado y el incumplimiento grave de cualquier obligación asumida en este contrato.
NOVENA. Legislación aplicable. En lo no previsto en este contrato se aplicará el artículo 3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y, subsidiariamente, los artículos 1542 y siguientes del Código Civil.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado, en el lugar y fecha arriba indicados.
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
[firma] [firma]
Esta plantilla cubre lo mínimo de una plaza suelta y sencilla. Si la plaza tiene punto de recarga eléctrica, si hay varias plazas en el mismo contrato, o si el arrendatario es una empresa con retención de IRPF de por medio, añade una cláusula específica para cada uno de esos puntos: cuanto más concreto sea el contrato, menos margen de discusión queda después.
Si el garaje forma parte de una comunidad de propietarios, añade también una referencia a que el uso de la plaza queda sujeto a las normas de régimen interior y a los acuerdos válidamente adoptados en junta (horarios, tipo de vehículos permitidos, uso de puntos de recarga comunes), y deja constancia de si el arrendatario recibe o no llave, mando o tarjeta de acceso al garaje, y qué pasa con ese elemento al terminar el contrato.
Qué hacer si el inquilino no paga o no se va
El primer paso, antes de cualquier trámite judicial, es reclamar por escrito con un medio que deje constancia: burofax o email con acuse de recibo, detallando el importe debido y un plazo razonable para pagar. Muchas situaciones se resuelven en esta fase, sobre todo cuando el impago es puntual.
Si el inquilino no responde o no paga, la vía es un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en un arrendamiento de uso distinto de vivienda sigue el cauce del juicio verbal ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está la plaza. El plazo y el coste real de este procedimiento varían según la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino se opone o no a la demanda; conviene que un abogado valore el caso concreto antes de decidir si merece la pena litigar por el importe en juego, sobre todo si la renta mensual es baja.
Si el contrato incluye una cláusula de resolución clara y un domicilio de notificación válido, el proceso suele ser más rápido que si hay que localizar al inquilino o discutir la interpretación del contrato desde cero.
Antes de firmar: checklist en cinco pasos
Primero, identifica bien la plaza (número, planta, referencia catastral) y comprueba en la escritura o nota registral quién es el propietario real. Segundo, deja por escrito la renta, la forma de pago y el mecanismo de actualización anual. Tercero, fija la fianza y su plazo de devolución, y comprueba si tu comunidad autónoma exige depositarla en un organismo público. Cuarto, aclara si la operación lleva IVA o está exenta, y quién asume qué gasto de comunidad e IBI. Quinto, revisa las causas de resolución y el plazo de preaviso para no renovar. Si el importe o la duración son relevantes, una revisión rápida de un asesor o gestor antes de firmar suele costar mucho menos que resolver un conflicto después.